Buch lesen: «La ciutat sense veïns»

L’habitatge, un bé de mercat

María Jesús Apráez és veïna de Barcelona, està casada, té dues filles i treballa en feines esporàdiques, la majoria fent tasques de neteja. El 2006 va comprar un pis amb la seva família al barri del Bon Pastor. La filla gran tenia 13 anys i la petita encara no havia nascut. Ella estava embarassada però quan van entrar a la seva casa nova encara no ho sabia. Amb el seu marit, van decidir fer el pas de comprar després de viure durant anys de lloguer. El valor del pis nou era de 210.000 euros. La via per poder-lo pagar va ser una hipoteca amb Caixa Penedès. L’estabilitat va durar poc. «Vam començar a tenir problemes per pagar cap allà al 2010. Al principi la hipoteca era de poc més de 900 euros al mes i després va anar pujant fins als 1.300… Ens vam començar a endeutar. L’escola bressol per la criatura ens costava 200 euros mensuals, i calia afegir-hi els 1.300 de la hipoteca. La situació es va tornar horrible i pràcticament no ens quedaven diners per comprar menjar», recorda.

Per si no n’hi hagués prou, ella va perdre la feina fixa que tenia aleshores com a empleada de la neteja i el sou del marit es va convertir en l’únic ingrés de la família. L’any 2011 va ser un punt d’inflexió. «Va ser aleshores quan vaig conèixer la plataforma», explica. Es refereix a la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), que havia nascut dos anys abans i que estava creixent en un escenari d’escalada de desnonaments. A banda d’adonar-se que la seva hipoteca contenia clàusules abusives, a la María Jesús li va quedar gravat el missatge que li va transmetre la plataforma: «O pagues el menjar, o pagues al banc».

La frase va esdevenir un mantra de la PAH en els seus inicis, amb l’objectiu de transmetre a les famílies ofegades que no havien de prioritzar el pagament de quotes per sobre de les necessitats bàsiques. Va ser el 2012 quan la família va deixar de pagar la hipoteca, el mateix any que el Banc Sabadell va oficialitzar la compra de Caixa Penedès.

Fins aquí, doncs, la història de la María Jesús resumeix tres pilars de la crisi del 2008: nivells inassumibles de preu de l’habitatge, famílies que no poden fer front a la hipoteca i desmantellament del sistema de caixes català, que passa a mans de grans grups bancaris.

El pas següent de la seva història també serveix per observar com van trobar una solució, o un pedaç, moltes famílies en situació de vulnerabilitat. La María Jesús i la seva família van signar un contracte de lloguer social de 200 euros al mes amb el Banc Sabadell el 2014. L’acord establia una dació en pagament —el banc es quedava el pis a canvi que la família no hagués de pagar el deute acumulat—. El contracte tenia una durada de cinc anys i posava fi a un «estrès horrible», en paraules de la María Jesús. Les angúnies, però, no acabarien aquí. Al contrari del que molts van voler fer creure, les conseqüències de la crisi del 2008 encara durarien.

El 2017 la família rebia una carta al seu pis del Bon Pastor. Estava firmada per Empire Properties Spain i els comunicava que aquesta societat era la nova propietària de l’immoble, després de comprar-lo al Banc Sabadell. I què és Empire Properties Spain? És una societat immobiliària participada principalment per Anticipa, que al seu torn és filial del fons d’inversió Blackstone. Novament la història de la María Jesús esdevé paradigmàtica.

Els fons d’inversió —popularment coneguts com a fons voltor— van entrar en escena els anys posteriors a la crisi per adquirir els anomenats actius tòxics dels bancs, és a dir, pisos carregats de deute que havien deixat de ser rendibles i amb els quals aquestes societats esperaven treure profit. En molts casos, com en el de la María Jesús, els pisos eren comprats amb veïns a dins. L’objectiu era aconseguir que marxessin i vendre o llogar els habitatges a un preu més alt.

En aquest cas, Empire va comunicar a Apráez que no es renovaria el seu contracte de lloguer social firmat amb el Banc Sabadell el 2014. «Van començar a fer-nos trucades l’una darrere l’altra i fins i tot ens van oferir 2.800 euros a canvi de marxar», relata la veïna del Bon Pastor. «Jo sempre els deia que no tenia cap altra alternativa de pis, que els lloguers estaven molt alts i no podíem pagar-ne de mercat. No volia ser una okupa, sinó pagar un lloguer social», explica, mentre recorda que en aquella època la llar rebia el sou mensual del seu marit i els pocs diners que ingressava ella amb feines esporàdiques.

La por a perdre la casa se sumava al que, segons la María Jesús, era una manca d’empatia per part d’Empire. «Sempre em trucava la mateixa noia, que es deia Eva, i em deia que me n’anés de Barcelona, que estàvem molt còmodes aquí i podíem anar a viure a un altre lloc. També em deia que si no marxàvem, vindrien i ens traurien». Va ser una pressió que es va acabar traduint en la presentació d’una demanda de desnonament per part de la propietat.

Va ser aleshores quan Apráez va decidir canviar d’interlocutor i saltar-se Empire per dirigir-se directament a Anticipa. Després de demostrar la seva vulnerabilitat i presentar-se amb el suport de la PAH, la filial de Blackstone va accedir a mantenir un lloguer social de 254 euros al mes. L’acord es va signar el juliol de 2020, amb el contracte anterior ja vençut, amb la condició que seria revisable cada dotze mesos.

A la María Jesús li costa reviure tot el procés. Tot i que celebra haver pogut quedar-se a casa, pateix pensant que la possibilitat de perdre-la es reactivarà cada juliol. «Ha estat complicadíssim. Si hagués pogut, hauria deixat de lluitar per aquest pis i hauria anat a viure a un altre lloc, però hem buscat pisos de lloguer sempre i no hem trobat res que ens poguéssim permetre», assegura. A banda de les conseqüències econòmiques que té l’emergència habitacional, Apráez posa el focus en les emocionals. «M’ha passat factura i tinc seqüeles, com per exemple taquicàrdies», explica. Per sobre de tot, extreu una conclusió clara de la seva història: «Si deixes de lluitar, et foten al carrer i guanyen ells».

No en va, a Barcelona hi va haver 20.375 desnonaments entre el 2013 i el 2020. Alhora, la María Jesús assenyala el suport mutu com a eina clau. «Sense la PAH tot això no hauria estat possible. Jo sola no hauria pogut. Ells t’assessoren per enfrontar-te a la propietat i fins i tot aprens com els has de parlar per no anar-hi amb por», conclou.

Catifa vermella per als fons d’inversió

Per analitzar els efectes de la crisi del 2008 i com ha reaccionat l’administració amb la implementació de polítiques d’habitatge, ens fixem en tres aspectes concrets: la figura de les societats anònimes cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari (socimi), les reformes de la Llei d’arrendaments urbans i la Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària (Sareb), el mal anomenat banc dolent.

Comencem per les socimi. Es tracta de les societats a través de les quals operen fons d’inversió o banques d’inversió; i a l’estat espanyol tenen molts privilegis. La llei estatal que regula les socimi es va aprovar el 2009 durant el govern del PSOE i es va modificar el 2013 ja amb el PP a la Moncloa. Des d’aleshores, estan exemptes de pagar l’impost de societats i tenen un 95 % de bonificació en el de transmissió patrimonial. És a dir, pràcticament no paguen res quan compren o venen un habitatge. Els seus representants argumenten que sí que ingressen impostos, ja que la legislació obliga a repartir un mínim del 80 % de beneficis entre accionistes a través de dividends. Després de gaudir de tots els beneficis des de 2013, el primer canvi plantejat en la fiscalitat de les socimi no ha arribat fins a l’any 2021, amb l’objectiu previst pel govern espanyol perquè paguin el 15 % entre els beneficis no repartits, que fins ara era del 0 %.

La legislació ha justificat el privilegi de les socimi per l’«impuls» del mercat de lloguer que assegura que genera la seva activitat. Al preàmbul de la llei que les regula, i que es va aprovar el 2009, el legislador va explicar clarament el seu objectiu: «El mercat immobiliari és un dels més desenvolupats i madurs de les economies occidentals i demana amb més intensitat mesures que permetin, en la mesura del que és possible, proporcionar liquiditat a les inversions immobiliàries». «Perquè aquest és un mercat que participa del producte interior brut de les economies avançades en un percentatge del 10 %, si bé a Espanya s’incrementa fins al 16 %», justifica.

Cal recordar que la llei es redacta en un context postcrisi en què la inversió immobiliària havia quedat tocada i, en paral·lel, començaven a aflorar problemes d’impagament de milers de ciutadans que veien que no podien fer front a les despeses d’habitatge. En aquest context, l’Estat va optar per renovar l’aposta per la mercantilització de l’habitatge, lluny d’optar per intervenir el mercat des de l’esfera pública. Les directrius, però, no les va decidir unilateralment el govern espanyol presidit aleshores per José Luis Rodríguez Zapatero.

La llei que regula les socimi neix arran dels acords de Basilea III, debatuts el 2009 i aprovats el 16 de desembre de 2010 pel G-20 i el seu Consell d’Estabilitat Financera. El seu mandat va ser clar: els bancs s’havien de desfer dels seus actius tòxics per garantir una estabilitat del sistema després de la crisi. I qui es beneficiaria de la venda d’aquests actius tòxics? Doncs els fons d’inversió internacionals, o com se’ls coneix popularment, els fons voltor. L’origen del malnom és, precisament, que aquestes societats es van nodrir dels pisos carregats de deute que havien protagonitzat la crisi de les hipoteques subprime. «La gran majoria de fons tenen seu a Wall Street i disposen de capacitat de fer grans compres. Fins al 2008 o el 2009 no havien entrat al mercat immobiliari. El vaixell insígnia és Blackstone, i per això inicialment se’l tria com a gran adversari. És Blackstone precisament qui comença a plantejar que la sortida a aquella crisi és el lloguer», explica Jaime Palomera, investigador de la Universitat de Barcelona i portaveu del Sindicat de Llogaters. «S’evidencia la màxima capitalista de no desaprofitar una crisi per pensar en el negoci següent», apunta.

Un bon exemple per comprovar com els fons han assumit el paper que fins a la crisi de 2008 ocupaven els bancs és que Blackstone té 50.000 habitatges a l’Estat, segons dades facilitades per l’empresa. El gener de 2020 el fons amb matriu als Estats Units va unificar la gestió de 20.000 immobles de la seva propietat traspassant-ne la gestió a Testa Home. Tots aquests habitatges són immobles ubicats en blocs que són propietat del fons. En van quedar fora els pisos propietat de Blackstone situats en edificis on no controla tots els immobles de la finca, que continuen gestionats per Aliseda, la societat compartida amb el Santander, i també per la seva filial Anticipa.

Eduardo Mendiluce és conseller delegat d’Anticipa i Aliseda i ha estat l’únic representant d’un fons d’inversió que ha volgut participar com a font en aquest llibre. «Especular vol dir obtenir guanys sobre una inversió a curt termini i Blackstone no fa això. La companyia compra a preus de mercat, com a molt amb un descompte del 20 %, i el preu de l’habitatge puja un 4 % cada any», assegura. Mendiluce reconeix que les seves inversions poden tenir impacte en els veïns perquè el fons treballa amb «matèria d’alta sensibilitat», però insisteix que la majoria de pisos que compra estan buits. Sobre els acords de Basilea, Mendiluce justifica l’aposta del G-20 pels fons d’inversió. «Va permetre que els ciutadans no tinguessin un problema amb els seus estalvis. El sistema financer mundial té una fragilitat tremenda i calia donar tranquil·litat. Un actiu tòxic pot toxificar el patrimoni del banc i esdevenir un problema greu en el sistema de pagaments mundial. Calia que els comprés algú amb molta liquiditat», defensa.

La crisi de 2008 havia ensenyat que concedir hipoteques sense el rigor suficient podia condemnar el sistema econòmic i que, a més, les connexions entre els bancs de diferents països podien provocar que això acabés amb un nou crac global. Sempre hi ha el risc, però, de viure el dia de la marmota, en aquest cas amb Luis de Guindos fent de Bill Murray. Primer, com a ministre d’Economia i Competitivitat quan el govern de Rajoy va reformar la llei de les socimi per donar encara més avantatges a aquestes societats; ara, com a vicepresident del Banc Central Europeu, que alerta d’un nou risc de vulnerabilitat del sector financer.

El gener de 2020 De Guindos assegurava que la gestió dels fons d’inversió era el principal element de risc, ja que els baixos tipus d’interès impulsats pels bancs centrals porten els fons a invertir en actius amb una rendibilitat més gran. Això suposa un risc més elevat pel que fa a la pèrdua de liquiditat. La de De Guindos no és una crida a posar fi a l’especulació, sinó a fer-la sostenible. Segons el BCE, els actius del sector financer no bancari han passat de 23 bilions d’euros el 2008 a 46 bilions el 2020.

Pel que fa a les socimi, un informe publicat pel Banc d’Espanya el 2020 assenyala que des de la reforma legal del PP el 2013, la quantitat d’aquestes societats d’inversió a l’Estat ha passat de dos a noranta a finals del 2019. A més, el volum d’actius que controlen ha passat dels 100 milions d’euros el 2013 als 46.000 milions el 2019. Tot i que el pes dels pisos i les cases controlats per les socimi ha anat a més, el 2019 el 82 % de la cartera conjunta de totes les socimi de l’Estat estava composta per hotels, oficines, locals i centres comercials.

El Banc d’Espanya estima que el 2019 les socimi gestionaven un 1 % dels pisos de lloguer a l’Estat. Encara que sembli un percentatge petit, això implica que noranta societats controlen aproximadament tres milions i mig de pisos, si agafem com a base les dades de l’Enquesta Continuada de Llars de l’Institut Nacional d’Estadística de 2019.