Buch lesen: «Augen auf beim Immo-Kauf»

Martin Kühn

Schriftart:

Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der

Deutschen Nationalbibliografie;

detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über

http://dnb.ddb.de abrufbar.

Hergestellt in Deutschland • 1. Auflage 2018

www.heimdall-verlag.de

Satz und Produktion: www.lettero.de

Gestaltung: © Matthias Branscheidt, 48431 Rheine

ISBN: 978-3-946537-58-8

Weitere Bücher

als E-Book, Print- und Hörbuch unter:

www.heimdall-verlag.de

www.meinaudiobuch.de

Vorwort

Bereits im Alter von 14 Jahren begann ich, die verschiedenen Berufe der Eltern meiner Freunde zu hinterfragen. Egal, ob sie Zahnärzte, Handwerker, Krankenschwestern, Bauunternehmer, Banker, Anwälte oder Bürokräfte waren, sie alle konnten mir in langen Gesprächen aufzeigen, welche Vor- aber auch welche Nachteile ein jeder Berufszweig mit sich bringt.

Durch diese Gespräche gewannen Bauunternehmen und der Immobilienmarkt mein Herz und meine Begeisterung. Heute fahre ich mit sehr viel Stolz durch Berlin und erfreue mich an dem Stadtbild und daran, dass ich durch meine Arbeit auch am Image sowie Erscheinungsbild der Stadt mitwirke. Meine Sanierungen und meine Auswahl an Gewerbemietern im Erdgeschoß prägten und prägen noch heute nachhaltig ganze Straßen und Bezirke. Meine Entscheidung, mal den einen oder anderen Monat länger Leerstand in Kauf zu nehmen, um dann aber Mieter zu gewinnen, die nicht nur dem eigenen Haus, sondern auch der gesamten Umgebung zur Aufwertung verhilft, ist es, was mich meine tägliche Arbeit so lieben lässt. Und das nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen Städten.

Für mich ist es eine besondere Art des Lohns, wenn ich durch meine Arbeit einen maßgeblichen Beitrag dazu leisten kann, dass die eigenen Mieter ihr Zuhause als ansprechender wahrnehmen, sei es zum Beispiel durch eine Fassadenumgestaltung oder durch eine Neugestaltung der Außenanlagen. Was mir auch besondere Freude macht, ist wenn Mieter, nachdem wir ein Haus übernommen haben, ihren Besuchern mit Stolz über die positiven Veränderungen berichten, die wir initiiert haben. Dankbare Mieter, die mir mitteilen, dass sie endlich nachts wieder zur Ruhe kommen, weil wir uns der störenden Nachbarn angenommen haben oder den Sperrmüll sowie Geruchsbelästigungen, die durch ein Restaurant verursacht wurden, ernst genommen und reguliert haben.

Es erfüllt mich auch mit Stolz, wenn durch meine Arbeit imposante, über hundertjährige Immobilien in der Innenstadt wieder in neuem Glanz erstrahlen, wenn ich erkannt habe, welche Instandhaltungsmaßnahmen vonnöten sind und diese dann auch erfolgreich umsetzen konnte. Einen Zahnarzt macht es stolz, seinen Patienten in Sachen Gesundheit helfen zu können. Ein Sachbearbeiter ist häufig stolz, wenn er/sie die eigenen Arbeitsabläufe optimieren kann. Mich treibt jeden Tag das von Herzen kommende Bedürfnis an, eine Stadt voranzubringen.

Auf den nun folgenden Seiten möchte ich Ihnen einen kompakten Überblick über den Immobilienmarkt geben und von meinen Sichtweisen zu wichtigen grundlegenden Standpunkten berichten. Auf diese Weise hoffe ich, Ihnen Konkretes und Wissenswertes über die unterschiedlichen Märkte und Bereiche zu vermitteln.

Mein Blickwinkel ist der eines Immobilienunternehmers, der seine Erfahrungen als Investor, Makler, Hausverwalter, Initiator von Immobilienfonds sowie weiterer immobilienspezifischer Bereiche gemacht hat. In diesem Buch möchte ich von diesen Erfahrungen berichten und Ihnen dadurch ein ganzheitliches Bild des Immobilienwesens anhand ausgesuchter Aspekte vermitteln, so zum Beispiel von Markteinwertungen, konkreten Fallstricken beim Ankauf sowie bei der Umsetzung von Entwicklungsmaßnahmen, die letztlich zu gewinnbringendem Verkauf nach einer erfolgreichen Haltedauer führen. Ganz besonders am Herzen liegt mir der Käuferleitfaden, den ich für Sie erstellt habe und den Sie in Kapitel 9 dieses Buches finden. Er richtet sich zwar in erster Linie an Menschen, die noch wenig Erfahrung mit dem Erwerb von Immobilien haben, aber wissen sollten, worauf beim Ankauf zu achten ist. Für die „alten Hasen“, also die Kollegen Hausverwalter, Immobilienbesitzer sowie Asset Manager sind in diesem Buch neue Blickwinkel mit hilfreichen Ansätzen für den eigenen Immobilienbestand zu finden.

Über das ganze Buch verteilt werden Sie eine reichhaltige Auswahl von Beispielen aus meinem ereignisreichen Arbeitsalltag finden. Ich werde aber auch von meiner Einstellung zur Arbeit und meiner Lebensphilosophie sowie von meiner handlungsleitenden Ethik berichten. Es gibt natürlich noch viel mehr zu berichten, doch ich möchte es in diesem Buch erst einmal damit belassen. Ob ich mir in den kommenden Jahren noch einmal die Zeit nehme, ein Themenbuch zu speziellen Bereichen zu schreiben, hängt neben der Zeitressource dafür, vor allem von dem Feedback zu diesem Buch ab und den von Ihnen gewünschten Schwerpunkten.

Als Kaufinteressent wird Ihnen dieses Buch hier sehr vieles aufzeigen, dass Sie vor teurem Lehrgeld schützen kann. Als Immobilienbesitzer zeigt es Ihnen hoffentlich einige Ansätze und Betrachtungsweisen, die Ihnen helfen werden, den eigenen Bestand besser zu reflektieren sowie ggf. Entscheidungshilfen für die richte Auswahl von Liegenschaften zu treffen und fachmännisch zu erkennen, bei welchen es sich lohnt, sie abzustoßen und was Sie bei der Auswahl und Beurteilung Ihrer Hausverwaltung beachten sollten. Als Hausverwalter verhilft Ihnen dieses Buch hoffentlich zu vielen neuen Erkenntnissen, die Sie motivieren, Vorgänge anders anzugehen oder die Sie in ihrem Handeln bestätigen und bestärken. Als Mieter werden Sie hoffentlich den Standpunkt Ihrer Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung besser nachvollziehen können. Und als Arbeitgeber, Arbeitnehmer sowie jedem an Lebensqualität interessierten Menschen werden Sie sicherlich sehr viele praktische Ansätze für den Spaß und das Miteinander sowie die Optimierung des eigenen Schaffens finden können. Ich bedanke mich ganz herzlich für Ihr Interesse und bin mir sicher, in jedem von Ihnen etwas zu bewegen.

1. Wenn die Arbeit Leidenschaft ist

Ob im Flugzeug, Auto, Restaurant, Hotel oder Flughafen – Emails und Telefonate lassen sich in unserer heutigen Zeit überall realisieren und somit ist die ständige Erreichbarkeit aus meinem Blickwinkel ein Segen. Um auch die Wege zwischen Terminen effektiv zu nutzen, telefoniere ich gerne während der Fahrten. Sofern die Lücken zwischen Terminen zu eng sind, um wieder ins Büro zu fahren, bleibe ich auch gern in einem Café oder Restaurant und hole meinen Laptop heraus. Die Zeit kann ich dann prima nutzen, um auf die Mails meiner Mitarbeiter zu reagieren und anstehende Entscheidungen zu treffen. Im Flugzeug lässt es sich auch sehr produktiv arbeiten, nicht zuletzt deswegen, weil es keine Ablenkung durch eingehende Anrufe gibt und ich einige Stunden offline arbeiten kann oder, wenn es W-Lan an Board gibt, mich auch mit meinem Büro austauschen kann.

Meine Definition des Wortes Arbeit ist eine sehr positive. Ich freue mich genauso auf stressige Montage wie auf die ruhigen Sonntage, welche mir zum einen das Vorbereiten auf die anstehende Woche, zum anderen das Abarbeiten liegengelassener Dinge ermöglichen. Dank dem strikten Abstecken von Grenzen erhalte ich mir den Spaß an meiner Leidenschaft. Damit meine ich insbesondere eine klare Auswahl von Geschäftspartnern und Auftraggebern. Wenn deren Mentalität bzw. Vorstellungen nicht mit meinen Werten und Ansprüchen übereinstimmen, dann können weder ich noch mein Team eine Zusammenarbeit eingehen bzw. aufrecht halten. Wer für unnötigen Stress und sinnlos komplizierte Abläufe sorgt, kann leider nicht von uns partizipieren. Wenn man gern mit seinen Partnern zusammenarbeitet, dann kommen auch die besten Ergebnisse zustande, auch wenn dazu immer wieder unzählige Nachtschichten und Wochenendarbeit vonnöten sind.

Mein berufliches Leben und alle meine Unternehmen sind auf die Immobilienbranche ausgerichtet. Ich habe Häuser zur Vermietung gebaut und hierfür elementares Wissen für die späteren Bereiche erlangen dürfen. Egal, ob es um den eigenen Erwerb oder um die vermittelnde Tätigkeit für Kunden geht, im Maklergeschäft geht es immer um die richtige Deutung von Lagen, Trends und anderen Faktoren. Das Vermitteln von Liegenschaften an Kunden verlangte schon immer meine Meinung zu den Investments und durch meine Erfahrungen mit Bauunternehmen habe ich gelernt, wie wichtig es ist, sein Produkt zu kennen und dafür auch gerade zu stehen. Daher hinterfrage ich stets die Investments, die ich vermittle. Das tue ich nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass ich für meine Kunden ganz im Sinne eines Assetmanagements die spätere Umsetzung bzw. das Ausschöpfen des Potenziales in Form der Hausverwaltung realisiere. Über die Zeit zeigte sich, dass es eine überaus sinnvolle Ergänzung wäre, eine eigene Hausverwaltung zu betreiben und so gründete ich mit meiner Frau kurzerhand eine. Über sie bewirtschafte und entwickle ich sowohl meine eigenen Häuser als auch sehr viele, die ich vermittelt habe. So habe ich mir mittlerweile einen reichen Fundus an neuem Wissen anlegen können. Bei Themen, wie zum Beispiel Mietausfallwagnis, Instandhaltungspauschalen u.v.m. ist mir in der Regel sofort klar, wo welcher Handlungsbedarf besteht. Wie gesagt, alle meine beruflichen Unternehmungen sind auf den Immobilienmarkt ausgerichtet und was mich schon seit dem ersten Tag beschäftigt, ist das Analysieren und Verstehen von Chancen nebst Risiken am Immobilienmarkt und alles was uns Marktakteure in diesem Feld beschäftigt.

Egal ob es um Kaufen oder Mieten geht, um günstige oder hohe Zinsen, um Innenstadt oder Vorort, wie und wo man lebt, wo man Freunde zur Dinner Party begrüßt, das alles ist ein Ausdruck von „Status“. Weil der eigene Wohnraum den Menschen so wichtig ist und weil die Menschheit sich zunehmend schneller vermehrt, ist der Bedarf nach Wohnraum ein stetig steigendes „Gut“ und daher ein lohnendes Investment. Natürlich sind hierbei Investmentfaktoren wie zum Beispiel die Umstände, der Zeitpunkt, Inlands- sowie Auslandspolitik eines Landes entscheidend für gewinnbringende, kaufmännische Entscheidungen. Dies alles im Blick zu haben und Städte und Gemeinden mitzugestalten, das ist meine Leidenschaft.

2. Entwicklungen am Immobilienmarkt

Entscheidend für ein erfolgreiches Handeln auf dem Immobilienmarkt sind Marktkenntnisse. Denn es sind vor allem mangelnde Marktkenntnisse, die Anleger um ihre avisierte Rendite, um ihr hart erarbeitetes Geld bringen können. Doch um genau welche Kenntnisse handelt es sich? Im Folgenden möchte ich Ihnen genau dazu einige Einblicke geben, damit Sie von den Erfahrungen erfolgreicher Marktakteure profitieren können.

So investiere ich zum Beispiel niemals in ein neues Projekt, bevor ich mir nicht einen möglichst umfassenden Eindruck über eine Vielzahl von Aspekten geschaffen habe. Dazu treffe ich mich bei dem US-amerikanischen Projekt zum Beispiel mit Geschäftsführern sehr erfolgreicher Familienunternehmen (die zum Teil schon über 90 Jahre am jeweiligen Immobilienmarkt tätig sind), mit Assetmanagern, mit Regionalmanagern, mit Hausverwaltern, Maklern und bei Bestandsimmobilien auch mit Mietern. Dies mache ich, um zu verstehen worauf die Erfolge der dort tätigen Marktakteure basieren und was gescheiterte Marktteilnehmer missachtet hatten. Denn bei Immobilieninvestments kommt es eben nicht auf die Momentaufnahme an, sondern vielmehr auf das Verständnis und die Beweggründe der Mieter, denn sie sind es, die letztlich für die Rendite sorgen.

Als Marktteilnehmer und Advisor gilt es, am Puls der Zeit zu sitzen und Trends sowie Chancen und Risiken stets im Blick zu haben. Wie man sein Portfolio ausbauen und welche Investments man genau diesem Beimischen möchte, muss wohl überlegt sein. Ohne spezifische Marktkenntnisse können Sie aber nicht davon ausgehen, dass Sie die richtigen Entscheidungen treffen, was ich Ihnen gleich an Beispielen anschaulich machen möchte. Natürlich ist es nicht auszuschließen, dass Sie ohne eine gründliche Vorbereitung einen tollen Erfolg erzielen. Doch, wie so oft im Leben, dürfte dieses Ergebnis die große Ausnahme sein. Sich auf Zufälle oder Glück statt geplantem Erfolg zu verlassen, kann eben auch zu viel Pech, d.h. großen Verlusten, führen.

Für mich hat es sich bisher immer mehr als ausgezahlt, wenn ich auf große Versprechen mit einer gehörigen Portion Skepsis reagiert habe. Viele Anleger lassen sich sehr gern von hohen Renditen beeinflussen, ohne aber ausreichend darauf zu achten, wie diese am Ende erzielt werden sollen. So gibt es immer wieder Immobilieninvestments, die sich nicht durch schwache Renditen aus den monatlichen Mieterträgen rechnen sollen, sondern vielmehr durch spekulative Verkaufserlöse. Es gibt durchaus Fälle in denen das gelingt aber nur weil Käufer überteuerter Liegenschaften aus eben diesen Leitbildern heraus investieren. Doch dieser Spirale ist irgendwann auch ein quasi natürliches Ende gesetzt, denn diese Bewegung nach oben lässt sich nicht ewig weit fortsetzen. Sie werden längst bemerkt haben, dass sich Mieteinnahmen nicht endlos erhöhen lassen und dies ungeachtet des Einkommens, des Lebensstandards oder den Bedürfnissen der Mieter, also der Menschen. Wer dies ignoriert, spielt aus meiner Sicht sowohl als Investor als auch zum Teil als Advisor von Anlegern ein mehr als riskantes Spiel. Erfolgreiche Entscheidungen müssen aus Verständnis und Marktgefühl heraus getroffen werden und nicht aus dem gefährlichen Fakt der Gier. So sind es konkret Investments, die „glücklich“ verhandelt wurden, die aber auf überaus hohen Mieten im Vergleich zur Marktüblichkeit bauen und die ein Portfolio schnell in die andere Renditerichtung purzeln lassen können. Bei Kaufentscheidungen sind es eben nicht die Anfangsrenditen, sondern die vielen Faktoren und das zuvor abgesteckte Ziel, welches ein gutes von einem erstklassigen Investment unterscheidet.

Lassen Sie mich noch einmal kurz die Perspektive wechseln und über Mieter sprechen. Bereits zu Beginn meiner beruflichen Laufbahn war mir deutlich bewusst, dass viele Mieter an einem ruhigen Wohnsitz in der Stadt interessiert sind. Meine Mieter erfreuen sich seit nunmehr über zehn Jahren an meinen Häusern und blieben im Schnitt sechs Jahre dort wohnen, bevor sie aus verschiedenen Gründen umziehen. Zumeist tun sie das, weil sie sich vergrößern müssen und in der Regel dann in ein Haus ziehen. Interessant hierbei ist die Tatsache, dass ein beachtlicher Teil meiner Mieter wieder in eine Stadtwohnung ziehen, nachdem Sie einmal für viele Jahre in einem Haus gelebt haben. Weil ich an der Quelle sitze, bin ich selbst schon sehr häufig umgezogen und probierte mich von großzügiger Altbauwohnung über Einfamilienhaus mit Garten aus, aber auch in einer Dachgeschoßwohnung mit zwei Terrassen und Kamin. Von dort zog ich wieder aus, weil sich mir die Chance bot, in einer von mir noch begehrteren Wohnlage zu ziehen.

Was sicherlich nicht nur auf mich zutrifft, ist der Umstand, dass heute viele Menschen nicht mehr nach einer lebenslangen Sesshaftigkeit streben, so wie das einige ältere Generationen vorleben. Viele passen ihre Wohnverhältnisse gerne flexibel ihren jeweiligen Lebensumstände an, genauso wie es die schnelle, moderne Gesellschaft in anderen Bereichen auch vormacht. Ein Umzug wird nicht mehr gescheut und das Streben nach einem neuen Zuhause mit neuen Merkmalen ist Teil der Gesellschaft geworden und stellt zusammen mit dem zunehmend gesünderen Lebensstil in vielen Großstädten eine neue Dimension von Lebensqualität dar. Während man mit Anfang 20 noch möglichst zentral wohnen möchte, egal wie klein die Wohnung ist, sucht man mit 30 dann doch eine größere Wohnung und das Wohnumfeld gewinnt zunehmend an Bedeutung. Im Alter ändert sich die Situation dann wieder und eine größere Wohnung wird vielen wegen der Pflege so vieler Quadratmeter zur Last.

Nun möchte ich im Folgenden zunächst auf den deutschen und dann auf den internationalen Immobilienmarkt eingehen.

2.1 Der deutsche Immobilenmarkt

Am deutschen Immobilienmarkt ist so ziemlich jedem klar geworden, was das Wort „Entwicklung“ bedeuten kann. Unser heimischer Immobilienmarkt gehört in den letzten Jahren zu den international gefragtesten Immobilienmärkten.

In Deutschland war der Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg mit seinen zahlreichen Bausünden sowie dem Mauerfall 1989 mit seiner anschließenden Flächenverdichtung und dem Bauboom für Immobilienakteure von besonderem Interesse. Aufgrund der politischen Neuerungen waren Investitionen ein vertretbares Restrisiko, die auch schnell getätigt wurden. Bald schon kam es durch die zahlreichen neuen Wohnhäuser zur Bedarfsdeckung. Dem politisch geförderten Wohnungsbau wurde nicht mehr ausreichend Aufmerksamkeit geschenkt und man ließ den Markt sich zunächst frei entwickeln. Nach einigen Schwankungen verstetigte sich weltweit der Trend der Abwanderung aus ländlichen Gebieten in die Großstädte und so kommt es, dass in Deutschland Immobilien leer stehen, weil sie für beruflich ambitionierte Menschen unserer Zeit unattraktiv geworden sind. Zunehmend mehr Menschen möchten die Vorteile der großen Stadt direkt oder durch kurze Wege von Randbezirken aus genießen. Anfang 2018 sind dann auch die Preisanstiege von Immobilien im direkten Umland der Großstädte allen deutlich geworden. Deutschland erlebt wie andere Länder auch den Wandel der Zeit und wird sich in den kommenden Jahrzehnten großen Aufgaben in ihren Großstädten stellen müssen. Neben dem Müll und der Infrastruktur sind es auch die Behörden, Schulen und Co., denen schnell verstärkt Beachtung geschenkt werden müssen. Für den Immobilienmarkt sind diese Entwicklungen insbesondere für uns Investoren wichtige Faktoren bei Kaufentscheidungen, weil wir zum Teil Umbaukosten sowie Leerstandsquoten usw. anders als früher berücksichtigen müssen. Im Folgenden möchte ich auf einige dieser Punkte näher eingehen.

Gesetzgeber, die versuchen den Markt zu regulieren, aber alles verschlimmern!

Der Immobilienmarkt wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und durch den Gesetzgeber reguliert. Der deutsche Gesetzgeber versucht schon seit Jahren, sich bei Mietern durch Gesetzesvorstöße zu profilieren, leider mit fehlerhaften Ansätzen, welches das Ergebnis ja deutlich belegt. Dies sind recht hart Worte für einige, sie treffen es aber leider auf den Punkt, denn es sind diese schnellen und ungenügend überlegten Gesetze, welche zu den heute herrschenden Verhältnissen geführt haben. Es handelt sich nicht um einen Vorwurf an und für sich, denn der Ansatz, sich dem Problem anzunehmen, war vollkommen richtig. Leider wurde der Markt mit falschen Akzenten aber verschlimmert, anstatt dass Abhilfe geschaffen wurde. Die vom Gesetzgeber angestoßenen Ansätze und damit seine Einmischung in den Markt, sei es durch das Bestellerprinzip, die Mietpreisbremse, dem Verbot von Luxussanierungen oder der Ideen zur Erhöhung von Grundsteuern, haben in keiner Weise zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt geführt. Weder was die Anzahl von Wohneinheiten noch die Immobilienpreise angeht. Man könnte denken, dass es für den einen oder anderen Politiker von Interesse ist, sich über den leichten und günstigen Weg bei Mietern zu profilieren in dem sie Gesetze zur Regulierung vom Treiben der ach so „bösen“ Vermieter erlassen, anstatt sich wirtschaftlich des Problems anzunehmen.

Lassen Sie mich einige Ansätze beschreiben durch die der Gesetzgeber Beiträge leisten könnte, um die Lage auf dem Immobilienmarkt zu entspannen. Da sind zum einen konkrete Maßnahmen, die ohne viel Geld in die Hand nehmen zu müssen, förderlich wären: der Neubau könnte zum Beispiel unterstützt werden durch die Ausweisung zusätzlicher, bebaubarer Flächen, durch das Schließen von Baulücken oder durch beschleunigte Baugenehmigungen, einschließlich der für Dachgeschossausbauten. Auf diese Weisen könnte es für Investoren attraktiver werden, sich dem Neubau zu widmen. Es gibt aber natürlich auch die Möglichkeit, Wohnbauförderung mit Auflagen, wie z.B. günstigen Mieten, zu betreiben. Alle diese Instrumente sind zielführend und würden dem Mietmarkt helfen, da dann das bekannte Marktgesetz zielgerichtet Beachtung finden würde wonach „Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird“. Solange aber die steigende Nachfrage auf zu wenig Angebote trifft, werden sich die Preise entsprechend entwickeln und Mieter an den weiter steigenden Lebenshaltungskosten leiden.

Was steht einer Verbesserung der Situation von Seiten des Gesetzes noch im Wege? Da wäre beim Mietrecht zum Beispiel die Kappungsgrenze zu nennen, die dem Eigentümer eine Erhöhung der Miete in einigen Städten nur alle drei Jahre um 15% auf die Nettokaltmiete gestattet. Bei niedrigen Ausgangsmieten und hohen Instandhaltungskosten, schmälert dies für Investoren die Erträge und sie werden vom Bestandsmarkt verschreckt. Diese Situation betrifft vor allem Berlin. In der Hauptstadt gibt es noch heute im Jahr 2018 Mieter, die Verträge für tolle Altbauwohnungen in zentraler Lage für 2,80 Euro pro Quadratmeter haben. Die Erhöhung der Grundsteuer führt faktisch zu Mieterhöhungen, da diese Mehrkosten auf die Mieter umgelegt werden und somit die Gesamtmieten weiter in die Höhe treibt. Den Bestand zu regulieren und dabei den so dringend benötigten Neubau zu vernachlässigen ist leider das aktuelle Ergebnis der stattgefundenen Bemühungen. Der Markt wird sich immer neu erfinden und Wege finden, um aus den starken Nachfragen einen Gewinn zu erzielen. Es gibt einige Politiker, die diese Ansätze bereits seit längerem aufzeigen und ich hoffe, dass sie damit bald auf offene Ohren treffen werden. Wenn Immobilienkäufer durch Gesetzgeber zum Verkauf gedrängt werden, weil das Halten einer Immobilie bestraft wird, öffnet der Gesetzgeber den Spekulanten die Türen. Bestandshalter einer Immobilie müssen gestärkt und nicht angegangen werden.

Ich persönlich wünsche mir für den Immobilienmarkt weniger schnelle Gesetzesvorstöße, die im Ergebnis nur alle Seiten gegeneinander aufbringen, sondern solche, die das Problem an der Wurzel angehen und die den Neubau in den Fokus nehmen. Auch wenn beim Neubau nicht selten hohe Mieten erzielt werden, sind es doch die neugebauten Wohnungen, die dem Markt helfen. Durch sie entstehen zahlreiche Alternativen, die für Entspannung am Wohnungsmarkt und bei den Mietpreisen sorgen. Durch jeden Mieter, der in einen teuren Neubau zieht, wird dessen alte Wohnung frei.

Wenn einzelne Personen und nicht die Regierung über Wohnraum entscheiden dürfen

In einem Beispiel aus dem Jahr 2018 möchte ich ihnen nun aufzeigen wie in der täglichen Praxis die dringend benötigte Entspannung am Wohnungsmarkt verhindert wird. Ich persönlich war bei dem Stadtentwicklungsamt eines Bezirkes, wo ich für ein Haus aus dem Bestand die Bebaubarkeit klären wollte. Das über 100 Jahre alte Haus besteht aus einem Vorderhaus mit 4 Etagen, sowie einem nicht ausgebauten Dachgeschoß und einer derzeit als Lagerfläche und ehemals Büro genutzten Remise (also einem weiteren Haus über 2 Etagen) im Innenhof. Nachdem mich die wirklich netten Damen und Herren des Bauamtes an die Kolleginnen und Kollegen der Stadtentwicklung verwiesen hatten, wurde ich dort voller Zuversicht vorstellig. Die ebenfalls hilfsbereite Dame dort, nahm sich ausreichend Zeit mein Anliegen zu erfassen und sich ein Bild zu machen. Mit Hilfe von Luftbildern, Flurkarte und Ansichten zeigte ich ihr die geschlossene Bebauung des Wohnblockes und zahlreichen Seitenflügel der direkten Nachbarn. Mein Bestreben war es nun also eine Genehmigung für den Bau eines weiteren Seitenflügels zu erhalten und somit die vorhandene Remise um 2 Etagen zu erhöhen und mit Hilfe von Balkonlösungen die Gebäude miteinander zu verbinden, was im Zusammenhang mit dem Ausbau des Daches ideal wäre. Ideal wäre dies, weil es die Baukosten drücken würde und somit eine Wirtschaftlichkeit selbst bei geringeren Mieten rechtfertigen würde. Es ging um mehr als 700m² Wohnfläche, die in der Berliner Innenstadt entstehen sollte. Die Dame folgte meiner Ausführung und zeigte mir auf, dass es nachdem ich hartnäckig die Vorteile aufzeigte, es eventuell vorstellbar wäre, wenn ich mich um die Genehmigung des Nachbarhauses kümmern könnte. Ich bedankte mich und wollte schon fast zusammenpacken als Sie mir erklärte, dass der Entscheider dieser Abteilung gerade hier sei. Im Glauben, dass dieses Gespräch nun gleich zu einem perfekten Abschluss findet, stellte ich diesem alles noch einmal genauso wie der Kollegin vor. Leider war es diesem Herrn nicht möglich, sich dem Thema lösungsorientiert anzunehmen. Ich möchte seine Aussage zitieren, weil ich es als wichtig empfinde, dass wir alle die Probleme erkennen. Der Herr erklärte mir, dass „wir doch aus den Generationen vor unserer Zeit lernen müssen, sonst haben wir wieder Pest und Cholera“. Weil es nicht genug Ausgleichsflächen für Freibäder und Schulen gäbe, kann er einen Seitenflügel dort nicht genehmigen. Der Herr bringt als Grund die Verhinderung von Pest und Cholera. Mein Verweis auf die Nachbarbebauung interessierte ihn nicht und er betonte noch einmal, dass unter seiner Leitung dort kein Seitenflügel gebaut wird. Nachdem ich dies als von ihm gesetzt stehen ließ, wollte ich den Termin dennoch produktiv nutzen und kam auf die dort befindliche Remise im Innenhof zu sprechen. Leider ist im Bauarchiv hierzu nichts mehr zu finden. Mein Bestreben, diese zu zwei Wohnungen auszubauen zerlegte der Herr mir innerhalb von Sekunden und fast schon mit Freude. Dies sei nur möglich, wenn es bereits eine Umnutzung zu Wohnzwecken gab, was leider nicht der Fall ist. Ich dürfe doch aber dieses Gebäude ausbauen und an einen Gewerbemieter vermieten, so der Herr. Jedoch kenne ich den Bedarf am Markt und dieser Lage, was mich zum erneuten Gegenschlag ausholen ließ, in dem ich erneut auf den Wunsch der Umnutzung zu Wohnzwecken plädierte, was er mir dann langsam als „lästig“ auslegte. Wenn ich diese Remise zu Wohnzwecken ausbauen und vermieten möchte, würde man meinen Antrag zur Umnutzung als Neubau betrachten. Man würde es als Neubau sehen. Ich muss mich an dieser Stelle so deutlich wiederholen, weil es an Irrsinn ja kaum zu überbieten ist, dass ein existierendes Haus im Innenhof wegen der Umnutzung plötzlich als Neubau betrachtet werden soll. Die Folgen dieser anderen Betrachtungsweise ist nämlich, dass man plötzlich die Abstandsflächen zum Nachbarn einhalten und somit den Baukörper, also das existierende Haus abreißen müsste. Das neue Baufenster bzw. Baufeld wäre dann entsprechend vom Amt vorgegeben und kleiner als die bisherige Grundfläche des Baukörpers. Ungeachtet, dass dieser Baukörper genehmigungspflichtig wäre, also noch von vielen anderen Faktoren abhängig wäre, ist es für fast jeden Menschen, für fast jeden Immobilienbesitzer, für fast jeden Mieter nicht nachvollziehbar, dass die Schaffung von Wohnungen so sehr verhindert wird.

Ich wollte dem Herrn seine Fehlentscheidung aufzeigen und fragte ihn, ob der Berliner Wohnungsmarkt aus seiner Sicht denn keine neuen Wohnungen bräuchte. Seine Antwort war dann: „doch aber nicht in diesen Lagen“. Es gibt sicherlich viele richtige Beweggründe für solche Entscheidungen, aber es gibt eben auch viele wichtigere Beweggründe, die hier eine Rolle spielen sollten. Dieser Herr kann nicht über das Budget der Schulen und Freibäder entscheiden, aber er darf deswegen keine falschen Entscheidungen für die Mieter der Stadt treffen. Schulen müssen dem Wandel und Wachstum einer Stadt eben angepasst und vergrößert werden. Als Unternehmer würde man aus einer Schule mit 2 Etagen eben eine mit 4 Etagen machen. Die Schaffung von Wohnraum muss von der Politik über den Haushalt gestellt werden. Steuergelder werden für so viel Sinnfreies ausgegeben. Die Steuerzahler haben ein Recht, dass im schlimmsten Fall eben Schulden im Staatshaushalt gemacht werden, um die Schulen auszubauen und Polizei, Feuerwehr etc. mit allem auszustatten, was eben benötigt wird. Städte und Länder im Wachstum darf eine Politik nicht mit Sparmaßnahmen ausbremsen. In vielen konkreten Beispielen aus meiner Praxis sind das nämlich die Impulse, welche die Probleme verschlimmern und über Jahre zu einem Pulverfass wachsen lassen.

Ein weiteres und dann auch letztes Beispiel aus der Praxis hierzu trug sich vor einigen Jahren zu. Eine Erbengemeinschaft bat mich darum, ihr Baugrundstück in Berlin zu verkaufen. Es handelt sich um ein unbebautes Stück große Wiese in zweiter Baureihe also direkt hinter bereits stehenden Mehrfamilienhäusern. Auf dem direkten Nachbargrundstück stand ebenfalls ein Mehrfamilienhaus mit über 1.000 m² Wohnfläche. Für die Kaufinteressenten machte ich mich also persönlich auf dem Weg ins Bauamt des Bezirkes um die dortige Bebaubarkeit abzuklären, was eben wesentlich für den Kaufpreis des Grundstückes ist. Der Wunsch, ein baugleiches Haus wie nebenan zu bauen wurde mir vom dort sitzenden Beamten verwehrt. Er bestand auf eine hintere Bauflucht und somit der Auflage, dass das neu zu erichtende Haus auf dieser Höhe enden soll. Da das Baugrundstück aber später als das Nachbargrundstück beginnt, kann nicht auf selber Höhe begonnen werden. Somit wäre das Haus nur halb so groß wie das Nachbarhaus und die Baukosten für ein solch kleines Haus ließen nur wahnsinnig hohe Mieten zu, damit es eine Wirtschaftlichkeit erfüllt. Hierzu muss man wissen, dass ein Handeln ohne Gewinnabsicht als Liebhaberei betitelt und nicht geduldet wird, seitens der Gesetzgeber. Meine Erklärung dem Herrn gegenüber, dass er mit seiner Entscheidung die Schaffung von neuen Wohnungen verhindere, interessierte diesen nicht, denn er muss ja seine Pläne und das Stadtbild durchsetzen. Erneut also ein Amt, dass nicht der Schaffung von neuen Wohnungen ausreichend Priorität einräumt. Denn auch hier hätte die Politik für Entspannung am Wohnungsmarkt ihren Beitrag leisten können, durch flexiblere Vorgaben für die Behörden und Ämter. Es handelt sich schließlich um ein Hammergrundstück in zweiter Baureihe, bei dem niemand von der Straße dieses geschilderte Problem sehen könnte. Zudem wären sämtliche Abstandsflächen nach hinten und zu den Seiten eingehalten worden, weil das Grundstück ausreichend groß und somit weit genug entfernt von den nächsten Nachbarn ist. Im Ergebnis führte die Entscheidung des Amtes zu einem nicht verkäuflichen Grundstück, weil zu diesem Zeitpunkt auch keiner in dieser Lage für viel Geld ein Einfamilienhaus in mitten von Mehrfamilienhäusern bauen wollte. Somit erzielte die Erbengemeinschaft keinen Verkaufserlös und die Berliner Mieter erhielten auf dieser Freifläche keine neuen Wohnungen, weil ein Herr andere Prioritäten hatte.