Buch lesen: "Снимай, сдавай, люби. Гайд по недвижимости от основательницы сообщества Flats for Friends", Seite 3

Часть 2
Как выставить недвижимость в лучшем свете

Как оживить квартиру, не потратив лишнего

Мое любимое направление в дизайне интерьеров – хоумстейджинг. Это искусство преображения квартиры малыми средствами, пришедшее из Америки. Изначально оно было придумано для того, чтобы люди охотнее и за бóльшие деньги снимали или покупали недвижимость. Сейчас же хоумстейджинг используется не только для продажи или аренды, но и для улучшения съемных квартир или тех, в которые не хочется сильно вкладываться.

Последние две квартиры, которые я снимала, я переделывала с помощью хоумстейджеров. Конечно, можно все сделать и самому, но мне проще и быстрее нанять профессионала, особенно если нужно сделать зонирование или перепланировку – они в этом специалисты. В обоих случаях они предложили мне интересные решения, до которых сама бы я не додумалась, и к тому же посоветовали, где и какие вещи можно купить дешевле. Так что я нисколько не жалею о вложенных средствах. Пока я не начну работать с хоумстейджером или не пройду соответствующие курсы, буду продолжать с ними советоваться.

В моих обеих съемных квартирах мы все переставили так, что пространство заиграло новыми красками. Некоторые предметы мебели вообще убрали, освободили стену, чтобы можно было на нее проецировать фильмы. Купили настольные лампы, фонарики, новые абажуры, горшки с цветами, шторы, ковры, подушки, пледы, покрывало на кровать, скатерть и подушки на кухонные стулья. Все мои самодельные коллажи и постеры, которые у меня были, я обрамила и повесила на стены. Еще я слепила из глины несколько ваз и другие предметы декора. Некоторые мне подарили, другие я купила сама – например, подсвечники, свечи, статуэтки. Все эти вещи стоят недорого, особенно подержанные, зато они сразу меняют настроение квартиры. Даже если мебель какая-то неказистая, аксессуары отвлекут внимание на себя и сделают ее почти незаметной. А если она прямо «вырвиглаз», ее всегда можно задрапировать тканями или перекрасить.

В первой квартире красивый старинный стол переехал в спальню из прихожей, где его вообще не было видно и непонятно как использовать. Он стал частью кабинета. Рояль переехал от входа в гостиную в ее угол, так что его можно было видеть сразу и любоваться им, а не натыкаться на него. Маленький стульчик непонятного назначения мы поставили слева от рояля – для красоты, а позже приспособили его как стойку для гитары. Обеденный стол и маленький столик с креслами по бокам также переместились ближе к окну. Красивое кресло заняло почетное место рядом с диваном. Раньше оно стояло где-то в углу и его вообще не было видно. Все найденные кувшины из шкафа я разместила на серванте.

Во второй квартире туалетный столик стоял слева от кровати, а напротив нее – два шкафа в ряд. Между кроватью и шкафами приходилось протискиваться. Я оставила только один шкаф, второй передвинула на место туалетного столика, а туалетный столик разместила справа, у окна: удобно краситься, когда свет падает из окна. В гостиной вся мебель располагалась по стеночке в ряд. Я поставила стол со стульями (оставила четыре, остальные шесть убрала на балкон) к окну, диванную группу с креслами – в начале гостиной, напротив стены, куда проектор проецирует фильмы. Красивые серванты – в нишу, которая как раз пустовала. Комната ожила, и все в ней сразу стало логичным и оттого еще более прекрасным. В ванной я повесила новое круглое зеркало, новую шторку, поставила красивые искусственные цветы, постелила новый коврик и сняла все ужасные пластиковые полки – она сразу стала выглядеть очень стильно.

К каждой квартире стоит подходить индивидуально: скрывать недостатки и подчеркивать достоинства. Но основные секреты таковы:

•  везде вкрутить лампы теплого света – они приятнее глазу;

•  в темных пространствах повесить зеркала напротив окон, или же обрамить кусок фольги (модно и дешево, отражает свет точно так же);

•  поставить побольше комнатных растений и свежих цветов в вазах;

•  на кухне или в гостиной разместить вазу с фруктами.

Я бы избегала копий картин – как напечатанных, так и нарисованных. Гораздо более стильно выглядят оригиналы или вещи, которые изначально были задуманы для массового тиража: афиши мероприятий и кинокартин, арт-фотографии, цифровые коллажи. Аналоговые коллажи из кусочков и обрезков, которые можно склеить самому, тоже подходят, если у вас или у ваших близких есть к этому талант.

Здорово, когда на балконе стоят два стула и столик. Еще стоит заменить все устаревшие маленькие детали: розетки, выключатели, ручки дверей и шкафов, а также ручки на кранах и, возможно, даже сами краны и душ. Все открывающиеся поверхности стоит смазать, если они поскрипывают. Они должны открываться свободно, до конца и ничего не блокировать. В квартире должно быть тепло, свежо и приятно пахнуть, шторы и занавески открыты, мыла и полотенца новые. Все лишние вещи лучше выкинуть или спрятать так, чтобы они ниоткуда не выглядывали. Важно, чтобы везде было удобно проходить, в квартире не должно быть нагромождений мебели, а предметы, стоящие у стены, не должны к ней плотно прилегать – оставьте им несколько сантиметров для воздуха. Все это – тоже часть хоумстейджинга.

Есть такие направления, как архитектурная психология и салютогенный дизайн. Они изучают влияние света, цвета, форм, материалов, планировки, вида из окна, материалов здания и его местоположения на состояние человека. В зависимости от личности человека и его образа жизни решения могут быть разными. Для гармоничного душевного состояния и воспитания детей рекомендуют отказаться от проживания в высотных домах, а также в тех, из окон которых не видно природных объектов, и домах с большими окнами, особенно в спальне, потому что они не дают важного ощущения интимности. Кстати, по архитектурной психологии белые или серые стены – не лучший вариант. Эти цвета нейтральны для психики и никак не влияют на человека, в отличие от других, которые при грамотном использовании позволяют создать пространство, где человек будет чувствовать себя лучше и счастливее, чем в помещении с простыми белыми стенами.

Чтобы создать спокойное и приятное пространство, лучше добавить побольше зеленых красок приятного для вас оттенка. В помещении, где много зеленого, меньше слышен шум, этот цвет успокаивает, расслабляет и одновременно стимулирует. Некоторые небольшие детали могут быть розовыми (у него такое же действие, как и у зеленого, а еще он смягчает гнев, уменьшает мышечное напряжение и снижает давление) и синими (он тоже успокаивает, расслабляет, снижает давление и повышает концентрацию). Остальные цвета обладают разными свойствами, но эти три, на мой взгляд, воздействуют на нас благоприятнее всего. А вот с красным нужно быть очень осторожным: он ассоциируется с опасностью, повышает давление и может вызывать нервозность. Поэтому красный лучше использовать только в небольших деталях. Хотя красный холодильник выглядит очень стильно, спору нет.

В остальном эти и подобные им направления во многом совпадают с китайским учением фэншуй. Чтобы сформировать положительную энергию в своем доме, следует освещать углы и темные части помещения; вместо острых углов лучше сглаженные, натуральные материалы – лучше искусственных. Сочетание гладких (стекло, металл) и грубых (дерево, ткань) текстур помогает улучшить тактильные ощущения. Для ощущения безопасности важно, чтобы с мест, где вы сидите или лежите, были видны дверь и вся комната.

Из фэншуй я бы взяла еще несколько мыслей. Вход в квартиру – это важное место, и поэтому при входе стоит разместить предмет искусства или растение, чтобы привлечь положительную энергию. Чтобы пространство было гармоничным, в доме должны присутствовать все пять элементов в примерно равных пропорциях.

ДЕРЕВО: растения и деревянная мебель.

ОГОНЬ: свечи, благовония, камин.

ЗЕМЛЯ: изделия из керамики и минералов, камни и раковины.

МЕТАЛЛ: металлические рамы на окнах и балконных дверях, предметы декора.

ВОДА: зеркала, а также все, что наполнено водой, – вазы, кувшины, аквариумы.

Устраните протечки, выбросите сломанные вещи, разберите загроможденные пространства: все это вызывает застой энергии. Предметы декора лучше ставить не поодиночке, а парами: это способствует гармонии. Чтобы положительная энергия не утекала, рекомендуется держать крышку унитаза закрытой. Во всяком случае, выглядит это аккуратнее.

Дизайн и все детали влияют на восприятие квартиры, и решение о ее аренде или покупке во многом зависит от того, как она выглядит. Когда я продавала одну квартиру, где на стенах были детские рисунки и надписи, я сделала фотографии так, чтобы эти художества не попали в кадр. В описании я указала, что стены нужно будет перекрасить. Ванную не получилось снять так, чтобы не была видна надпись, и она вызвала много вопросов и негативных комментариев. Я всем честно объясняла, что это маркер, который смывается ацетоном. По-хорошему, нужно было нанять уборщицу и попросить ее все отмыть, но, к счастью, она не понадобилась – квартиру купили и так.

Мой бывший в Москве нанял хоумстейджера, вложил в квартиру 5000 долларов и сдал ее в два раза дороже, чем она стоила до этого. За полгода он отбил вложенные деньги и стал зарабатывать на аренде вдвое больше, чем если бы продолжал сдавать обыкновенную квартиру со старым ремонтом и оформлением в стиле 2000-х. Проект хоумстейджинга он воплощал в жизнь самостоятельно и сильно затянул с этим процессом. Он не возвращался из своей «командировки» в Москве более полугода и не мог предсказать, когда именно вернется. В итоге я с ним рассталась.

Вообще я заметила, что ремонт и всяческие переделки жилья часто приводят к ссорам и расставаниям. Так что если ваш партнер действительно вам дорог и вы хотите продолжить жить вместе, постарайтесь минимизировать собственное участие в таких проектах и по возможности нанимать профессионалов для всех работ. Именно попытка все сделать своими руками часто приводит к проблемам и конфликтам. Конечно, тогда стоимость проекта увеличится, но зато сроки уменьшатся и вы сможете начать получать прибыль с квартиры на несколько месяцев раньше.

Помимо этой основной ошибки – стремления все сделать самим, – есть еще одна: желание сделать ремонт «на века» и покупать все самое качественное. При этом ремонт обычно обходится дороже как минимум на 30 %, чем предполагалось, потому что всегда возникают какие-то незапланированные траты. В результате вы можете потратить целое состояние на обустройство квартиры, и если вы сами останетесь жить в ней – то это еще полбеды. Но если у вас вдруг поменяются планы (по закону подлости как раз после окончания ремонта они частенько меняются) и вы решите сдать или продать всю эту красоту, окупить вложения вы сможете еще нескоро.

Бывает полезно посмотреть сайты с красивыми интерьерными решениями. Часто дизайн не такой уж сложный, и его вполне можно повторить в домашних условиях. Попробуйте поэкспериментировать с искусственным интеллектом и попросить его показать, как будет выглядеть ваше жилище в разных стилях оформления. Подход «и так сойдет» годится лишь в том случае, если у вас уже есть дизайнерский ремонт или если вам не важны деньги и вы готовы сдать или продать жилье по средней или низкой цене, в зависимости от состояния интерьера.

Если же вы сами живете в квартире и недовольны ее внешним видом, я советую не привыкать к такой обстановке. Лучше потратить немного времени и денег, чтобы создать пространство, которое будет приятно глазу, даже если вы не планируете долго жить в этой квартире. Мебель и аксессуары при переезде можно будет взять с собой или продать. В красивом месте вы будете более счастливым и продуктивным, заработаете больше денег, и ваши вложения быстро окупятся.

Лично я не могу устоять перед красивым дизайном. Если квартиры для аренды или продажи я еще могу выбрать без оформления, чтобы сэкономить, то отпускное жилье предпочитаю снимать только с модным дизайном. Когда в городе, куда я еду, нет ни одной симпатичной квартирки ни на одном сайте посуточной аренды, мне становится настолько грустно, что я вообще могу передумать туда отправляться.

Когда я искала жилье в Дубае на десять дней, то нашла одну квартиру с хорошим дизайном, но она была свободна всего на два дня. Я сняла ее, несмотря на плохие отзывы об управляющей компании, и не пожалела. Компания, конечно, немного накосячила, опоздав на встречу на час, но позже компенсировала деньги за это неудобство. Я отдаю себе отчет, что такие квартиры стоят в два раза дороже, но мне хочется находиться в красивом помещении, даже если я прихожу туда только спать. Это как зайти в красивую кофейню и заплатить за кофе чуть больше просто потому, что она красивее. Так что если вы готовите квартиру под сдачу на короткий срок, задумайтесь о дизайне. Таких, как я, очень много, и нас становится только больше.

Хоумстейджеры знают, где купить нужные вещи по лучшим ценам, кого нанять покрасить стены и так далее. Если вы все же решили все делать самостоятельно, стоит поискать подержанные вещи в хорошем состоянии, покупать готовые шторы и при необходимости укорачивать их, принты печатать на заказ в типографии, а не покупать готовые. При подготовке к новоселью можете составить вишлист – чего не хватает в доме. Однажды я попросила гостей дарить комнатные растения, и получилось забавно: каждый человек подарил цветок, похожий на него самого. Поэтому я назвала каждое растение именем человека, который его преподнес. Особенно меня позабавил кактус по имени Отар.

Однажды я столкнулась с проблемой: не знала, как правильно подобрать размер штор. Оказалось, что по ширине они должны быть примерно в полтора раза больше длины карниза, а по высоте – от потолка до самого пола (иногда их делают еще длиннее, чтобы ткань слегка волочилась по полу). Я измерила все телефоном, но, видимо, что-то пошло не так: в итоге шторы оказались шире и короче, чем мне бы хотелось. Но для первого раза, я считаю, это успех.

Печатать принты стоит, только если у вас есть оригинал изображения в хорошем разрешении, иначе будут видны пиксели. Оптимально заказывать печать на толстой матовой бумаге и в цвете. Обычно выбирают размер А2, но в зависимости от высоты потолков может быть и А1, и более компактный А3. Если вам больше нравятся небольшие изображения, их лучше размещать не поодиночке, а группами. Обычно центр изображения располагается где-то на уровне глаз. Если вы невысокого роста (как, например, я), можно повесить чуть ниже, а если наоборот – чуть выше. Еще один тренд последних лет – размещать картины и постеры на полу или мебели.

В преображение квартиры можно вложить сколько угодно, поэтому лучше заранее определить бюджет и строго его придерживаться, чтобы не увлечься и не спустить все на это увлекательное и затягивающее занятие. Если речь о съемном жилье, которому не нужен полноценный ремонт, оптимально вложить в обновление дизайна не больше суммы, равной одному месяцу аренды. Если это ваше жилье, разумной отправной точкой может стать 0,5 % от его стоимости, хотя, конечно, зависит от того, сколько всего вы хотите поменять. За 5 % можно сделать практически полный апгрейд.

Свет, детали, ракурс: как фотографировать интерьеры

Хорошие фотографии на 40 % повышают шансы на успешную сдачу или продажу. Как-то я встречалась с фотографом, который в прошлом снимал интерьеры. Довольно скоро наши отношения переросли в дружеские, и я начала звать его фотографировать квартиры. Сначала платила ему по факту продажи или сдачи, потом – 50 % до сделки и 50 % после. Он отлично работал, и с его снимками квартиры сдавались и продавались гораздо быстрее. Только парочка квартир так и не продалась, но там цена была явно завышена. Правда, потом он сошелся со своей бывшей, рассказал ей про нашу связь, и она запретила ему со мной общаться. Так я потеряла хорошего друга и талантливого фотографа.

После этого я нашла себе Галю, чудесного интерьерного фотографа, которая в душе была еще и сценографом. У меня тоже есть к этому склонность и любовь, поэтому на съемки я всегда старалась приносить что-то из декора, и мы с ней вместе колдовали. В одну квартиру я притащила из дома маленькие горшки с искусственными цветами (выглядят как настоящие), подушки, пледы и ковер. Ковер был двусторонний, и мы клали его в разных комнатах разными сторонами. Цветы ставили везде, подушки тоже лежали и на кровати, и на диване. Получились отличные снимки. Когда квартиру купили, уже на сделке мама покупателя спросила меня, остаются ли ковры. Я честно сказала, что ковер был один, просто двусторонний, да и то только для фото. Но подсказала, где можно купить такой же.

Я советую звать профессионального фотографа, особенно если в квартире мало света и места – тогда профессиональные объективы и опытные руки смогут выставить ее в самом выгодном свете. Галя переехала в Португалию и оставила меня на произвол судьбы. Но мне хотелось продолжить с ней работать, поэтому я предложила ей формат онлайн-съемки с обработкой для Flats for friends. Есть и такой вариант, более экономный, чем с выездом фотографа.

Если у вас есть профессиональное образование в фотографии или в кино либо опыт съемки интерьеров, то, скорее всего, вы и так все знаете лучше меня. Если же нет, вы можете попробовать стать интерьерным фотографом хотя бы на один день, для своей квартиры.

Лучше снимать на профессиональную камеру с full-frame матрицей и объективом с фокусным расстоянием от 16 мм, но и телефон тоже подойдет. В телефоне важно использовать широкоугольный режим (на смартфонах он обозначен как 0.5) для съемки узких пространств – маленьких комнат, ванных, туалетов, коридоров, балконов, кладовок, гардеробных и других небольших помещений. Да, он визуально делает пространство больше, но не обманывает, а просто показывает перспективу.

Некоторые боятся, что слишком удачные снимки будут вводить в заблуждение – мол, квартира на самом деле выглядит хуже. Это не так: ни одна фотография не способна сделать пространство лучше, чем оно есть в жизни, хотя бы потому, что мир объемный, а фотография плоская. Хорошие снимки просто выгодно отображают пространство, дают представление о нем, показывают его в лучшем виде, привлекают внимание большего количества людей. А вот принцип «раз квартира так себе, пусть и фото будут такими же» не работает. В этом случае велика вероятность, что ваше объявление просто никто не заметит.

Другое дело, если вы будете кардинально редактировать фото – например, с помощью искусственного интеллекта: увеличивать потолки, менять вид за окном, реставрировать мебель. Тогда это уже действительно обман. Хотя и тут все зависит от контекста. Такая уловка тоже может сыграть вам на руку. Как-то раз в Flats for friends сдавали квартиру со старым ремонтом и простой мебелью из восьмидесятых, и на каждом фото хозяин присобачил Квентина Тарантино в разных позах и с разными выражениями лица. Пост получил множество просмотров и комментариев, квартира быстро улетела.

Перед фотосессией важно сделать в квартире уборку и избавиться от всех лишних предметов – то есть вообще всех, кроме книг, открытого ноутбука, предметов интерьера, фруктов или бокалов вина. Предметы интерьера – это настольные и напольные лампы, вазы, комнатные растения, свечи, картины и другие объекты визуального искусства. Исключение – личные семейные фото (слишком интимно) и иконы, их тоже лучше убрать: это слишком личное и может быть воспринято как религиозный фанатизм.

КУХНЯ: можно оставить только что-то крупное и эстетичное – кофемашину или электрочайник. Остальное (моющее средство, тряпку, губку, сушилку для посуды, магниты на холодильнике, случайные предметы) лучше убрать.

ВАННАЯ И ТУАЛЕТ: шампуни, баночки, мочалки, чистящие средства, зубные принадлежности, косметика, полотенца, швабры, ведра, стопки туалетной бумаги, веревки для белья – всё прячем. Занавеску оставляем, только если она красивая, если не очень – сдвигаем в угол, где ее меньше видно, или вообще снимаем. Протираем зеркала. Крышку туалета закрываем.

СПАЛЬНЯ: с прикроватных столиков, кровати, стульев и стола лучше все убрать. Постель заправляем, как в отеле. Можно красиво и небрежно накинуть плед, добавить декоративные подушки.

ДЕТСКАЯ: убираем вообще все игрушки, поделки и детскую мебель, коврики и принадлежности, а также медали, грамоты, рисунки со стен – в общем все, кроме шкафа, кровати и стола со стулом. Комната должна быть максимально нейтральной. У кого-то дети другого возраста, а кто-то вообще может захотеть сделать там кабинет.

ГАРДЕРОБНУЮ и ПРИХОЖУЮ снимаем без вещей. Убираем пустые плечики. Протираем зеркала, если есть.

ГОСТИНАЯ: убираем все со столов, полок и подоконников, выключаем телевизор. Можно положить декоративные подушки и плед на диван.

Если сомневаетесь, убрать тот или иной предмет или оставить, – смело убирайте. Не думайте, что кастрюля с супом на плите создаст ощущение уюта, а красиво расставленные лаки и помады привлекут чье-то внимание. Каждый лишний предмет отвлекает и не дает человеку представить, куда он поставит свои вещи. А их у него немало. Если же он минималист, то оставит пространство как есть и будет этому рад.

Каждый раз, когда я прихожу на съемку квартиры, одна или с фотографом, я предупреждаю хозяев, чтó стоит убрать, но все равно обычно трачу минимум полчаса, чтобы распихать все лишнее по ящикам. Сначала я робела и старалась очень аккуратно обращаться с вещами, но скоро обнаглела и часто прошу хозяев помочь переставить или вынести мебель.

Однажды я снимала уютный дом турецкой пары. Они разводились и продавали его. Жену я не видела, меня встретил муж. Он выглядел подавленно, мне было искренне его жаль – но мне нужно было сделать хорошие фотки, а хлама там было много. Я видела, как он смотрит на каждый предмет, а тот напоминает ему, как они покупали его вместе с женой (уже бывшей). А теперь он стоит с риелторкой, которая заставляет его двигать все это туда-сюда… От этого, казалось, двигалось что-то и внутри него, так что даже я это почувствовала, хотя стояла в паре метров. В тот момент мне пришла идея написать сценарий сериала о риелторе и его клиентах, где каждая серия – новый случай, в котором переплетаются комедия и драма.

Оптимально снимать из углов и середины боковых стен (те, которые более узкие), а также из входа в комнату. Следите, чтобы в кадр входила бóльшая часть важного пространства. Главное держать телефон ровно, не опрокидывая его влево или вправо, чтобы все основные линии в кадре были ровными и параллельными: полки, карниз, окно, потолок. Горизонт не должен быть завален, чтобы не создавалось ощущение, что комната куда-то наклонена.

Не стоит все фотографировать с уровня своей груди или глаз. Например, кровать, диван, стол, барную стойку можно снимать с такого уровня, когда они расположены в центре кадра и по сторонам «воздух» (чтобы не было искажений), либо сбоку с высоты примерно 1,2 метра от пола. При этом не фокусируйтесь только на предмете, лучше показать его в контексте всей комнаты. Стройте кадры так, чтобы самому не появляться в зеркалах (в ванной, в шкафах-купе и т. д.).

Лучше всего снимать при естественном свете, то есть в дневное время суток, желательно в самое светлое. Зимой это скорее утро, летом – закатный свет, особенно мягкий и манящий. Зависит также от того, на какую сторону у вас выходят окна: обратите внимание, когда солнца в квартире больше всего. Многие интерьерные фотографы не любят яркий свет – он им все засвечивает. Но я всегда предпочитаю солнце, а не его отсутствие. Я люблю, когда окно входит в кадр, а все шторы, занавески и тюль открыты. Если они закрыты или слегка прикрыты, можно подумать, что вы прячете какой-то ужасный вид на стену соседнего дома.

Искусственный свет плохо сочетается с натуральным. Кроме того, если вы включили лампу, многие могут подумать, что это не день пасмурный, а ваша квартира очень темная. Так что я всегда фотографирую с выключенными лампами. Если света недостаточно, можно просто подкрутить яркость в настройках, нажать пальцем на экран в зону, которую нужно больше всего осветить, или скорректировать изображение в постобработке. Объявление с фотографиями, обработанными с усиленной экспозицией (картинка в таком случае становится ярче), выделяется в общем списке. Этот прием немного вводит в заблуждение о реальном количестве света в квартире, но неизменно привлекает внимание. Включать искусственный свет стоит только в помещениях без окон: коридоре, ванной и туалете, кладовке, гардеробной.