Vonovia oder doch Ganovia?

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Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek:

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie­.

Detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://www.d-nb.de abrufbar.

Alle Rechte der Verbreitung, auch durch Film, Funk und Fern­sehen, fotomechanische Wiedergabe, Tonträger, elektronische Datenträger und ­auszugsweisen Nachdruck, sind vorbehalten.

© 2021 novum publishing

ISBN Printausgabe: 978-3-99107-289-8

ISBN e-book: 978-3-99107-290-4

Lektorat: K. Kulin

Umschlagfotos: Mastercard Popov | Dreamstime.com; Hermann Weißker

Umschlaggestaltung, Layout & Satz: novum publishing gmbh

Innenabbildungen: Hermann Weißker

www.novumverlag.com

Vorwort

Vonovia ist kein unbekannter Begriff, zumindest nicht in der internationalen Immobilienlandschaft – oder doch? Für beide Fälle wird im Folgenden das Bild des Unternehmens deutlicher, schärfer und kontrastreicher abgebildet.

Der Buchtitel

Spannend für alle Mieter wird es, wenn die Betriebskostenabrechnungen alljährlich in die Wohnzimmer flattern. Wenn mehr als drei Mieter zu diesem bedeutungsvollen Zeitpunkt im Haus oder im Außenbereich des Grundstücks erregt diskutieren und gestikulieren, dann geht es relativ laut und für alle Umstehenden sichtbar um den Weltmeister im Erfinden neuer Kostenarten, um den Abrechnungskünstler besonders eigener, aber auch fremder Kontrollen und Leistungen im Wohnhochhaus und in der Außenanlage, um den Wächter der konsequenten Einhaltung und Wahrung des Wirtschaftlichkeitsprinzips, um den Meister, der mit nicht nachvollziehbaren Formulierungen und Darstellungen brilliert, um den Verwaltungsbevollmächtigten (Verwaltungsvollmacht: Bochum, den 24.01.2019) der WOBA Dresden GmbH.

Die Kommunikation

Mit der Kommunikation zwischen Mieter und dem Verwaltungsbevollmächtigten des Vermieters ist das so eine Sache. Sie hat ja eigentlich die Funktion, die Führung, die Organisation sowie das Marketing aller Geschäftsaktivitäten nach innen und außen, aber besonders uns Mietern gegenüber, achtungsvoll und verständlich zu gestalten. Der erforderliche und vertrauensvolle Dialog zwischen beiden Mietvertragspartnern besitzt leider Merkmale einseitigen Desinteresses, von Widersprüchlichkeit, Hinhaltetaktik, Überrumpelung sowie Mangel an Problemlösungen bis hin zum Abbruch der Problembearbeitung. Die Verständigung deutet eher auf eine Vertragsgegnerschaft als auf eine Vertragspartnerschaft hin.
Die zahlreichen möglichen Kommunikationskanäle zu Vonovia sind gewollt sehr eng ausgelegt und wirken wie ein Filter. Auf normale Postsendungen und E-Mails wird nicht reagiert und geantwortet. Telefonate sind sehr zeitaufwendig. Der schnelle Kontakt zu uns ist die Telefonnummer 0234/414700 und je nach Laune des Gesprächspartners zusätzlich die Forderung nach der 18-stelligen Identifikationsnummer. Nur auf Einschreibebriefsendungen erhält man in der Regel eine schriftliche oder in Ausnahmefällen eine telefonische Eingangsbestätigung. Die Erstere ist ein Meisterstück der schriftlichen Kommunikation und wird inhaltlich gekennzeichnet durch Zuckerbrot und Peitsche: Zuerst eine Danksagung für die Mitteilung des Anliegens, dann die Bitte um Verständnis für eine unbestimmte Bearbeitungszeit, es folgt das Versprechen, sobald wie möglich eine Klärung herbeizuführen und im Schlussteil der Versuch einer Einschüchterung, dass die neu berechneten Vorauszahlungen vom Einspruch unberührt bleiben (Anlage 2). Diese Botschaft wird gezielt dem mutigen Absender übermittelt. Dabei geht es gar nicht um die Vorauszahlung, sondern um Kritiken an der Abrechnungsmethodik, die zu lange Bearbeitungsdauer, die Widersprüchlichkeit von Begründungen und Antworten sowie um nicht nachvollziehbare Entscheidungen, aber leider auch um die Nichtbeantwortung von Fragen und Problemstellungen. Das alles klingt sehr unglaubwürdig oder übertrieben. Einen Versuch ist es wert, senden Sie eine ernst gemeinte Problemstellung an den Vonovia-Kundenservice. Falls Ihnen keine Fragen auf dem Herzen liegen sollten, bedienen Sie sich einfach im Kapitel Kostenarten und freuen Sie sich auf die automatisch erstellte und von Textbausteinen zusammengefügte Empfangsbestätigung. Aber Achtung, die Mindestanforderungen müssen eingehalten werden: Sie müssen Mieter von Vonovia sein und dürfen das Einschreiben der Briefsendung nicht vergessen. Ich habe sehr viele solche Empfangsbestätigungen erhalten, sie sind faszinierend in Form und Inhalt – sie unterscheiden sich nur durch das Erstellungsdatum.
Im Verlauf der weiteren Auseinandersetzung zur Betriebskostenabrechnung 2015/2016 unterbreitete mir der Kundenservice Vonovia das Angebot, persönliche Gespräche mit dem Kontrollbeauftragten und seinem Vorgesetzten zur Klärung der unterschiedlichen Auslegungen mietrechtlicher Regelungen bzw. zu Fragen der Nebenkostenabrechnung zu vereinbaren und zu organisieren. Da das Angebot nur leere Worte waren, habe ich es als Forderung erhoben und die Gesprächstermine vereinbart.
Der Informationsgehalt der ersten persönlichen Aussprache am 04.06.2018 mit der Firma Immo Service Dresden GmbH war kümmerlich, halbherzig und inhaltlich lückenhaft, aber ehrlich. Wie würden Sie folgende Antworten im Gespräch auf meine Fragen bewerten?

 Alle Kontrollaufgaben erhalte ich täglich digital und melde ihre Durchführung täglich auf dem gleichen Weg ab.

 Alle abgerechneten und umgelegten Kosten habe ich mit Hilfe eines 400-Euro-Angestellten durchgeführt. Es ist ja egal, wer die Tätigkeit ausführt.

 Zu den von mir durchgeführten und abgerechneten Kontrollen, die objektiv nicht möglich sind, habe ich keine Erklärung.

 Es ist mir noch nicht aufgefallen, dass es zum Beispiel keine Fußabtritte an der Außentür und der Kellertreppe gibt.

 Eine Gehaltserhöhung, die aufgrund der Umstellung von der pauschalen zur leistungsbezogenen Vergütung des Hauswartes zum 01.01.2016 möglich wäre, habe ich nicht erhalten.

 Für die abgerechneten Hausmeisterkontrollen bekomme ich keinen Cent.

 Eine Einladung zur Informationsveranstaltung für die Mieter des Hauses im Juli 2018 habe ich nicht erhalten – ich wäre auch nicht gekommen, um auf Anfragen oder Probleme der Mieter antworten zu müssen. Ich mache nur meinen Job.

Schade, dass dieser Job nicht mit mehr persönlicher Eigenverantwortung ausgeführt wird.
Das darauffolgende Gespräch am 16.10.2018 mit der Vonovia-Regionalleitung war kooperativ und klärend, wenn auch manche Antworten inhaltlich unerwartet und fragwürdig waren:

 Die Kostenart Hauswart ist zulässig und rechtmäßig, auch wenn es keinen Hauswart für das Mietobjekt gibt.

 Da es keinen Hauswart gibt, gibt es auch keinen Arbeits- und keinen Leistungsvertrag für diese Tätigkeit.

 Die gesamte Hausmeisterkontrolltätigkeit ist in einem einheitlichen Vonovia-Standardkontrollplan (Anlage 3) für alle Vonovia-Mietobjekte festgelegt.

 Die Kontrollen wurden nicht, wie behauptet, vom Objektbetreuer festgelegt und in einer Liste zusammengefasst.

 Die Umstellung der bisherigen Pauschal- auf eine leistungsbezogene Vergütung ist falsch formuliert, es muss richtig heißen: Umstellung auf eine sachbezogene Abrechnung.

 Es handelt sich nicht um eine personengebundene Vergütung, sondern um umlegbare Kosten der Hausmeisterkontrolltätigkeit und erfüllt somit die gesetzlichen Bestimmungen.

 Die Fakturierung von 26,35 €/Kontrolle wurde nicht wie behauptet von der Firma Immo Service Dresden GmbH kalkuliert, sondern von der Vonovia errechnet und festgelegt.

 Mieterversammlungen oder Informationsveranstaltungen führen wir nicht durch, weil wir uns nicht beschimpfen lassen wollen.

Nach einer im März 2019 im Auftrag der Vonovia durchgeführten Telefonumfrage, um ein reales Mieterstimmungsbild zu erhalten, wurde aufgrund meiner Kritiken ein weiteres persönliches Gespräch von der Vonovia-Regionalleitung Dresden zum 14.03.2019 angeboten. Übereinstimmendes Ziel der Aussprache war, offene Probleme, unbeantwortete Fragen, widersprüchliche Auslegungen von mietrechtlichen Regelungen zu klären. Vor allem ging es mir darum, die ständig weitere Schädigung des Vertrauensverhältnisses zwischen uns Mietvertragspartnern aufzuhalten.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Umgangssprachlich wird die BetrKV auch als Katalog der Kostenarten bezeichnet. Sie ist die gesetzliche Vorgabe für die Umlagefähigkeit von Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss allerdings noch weitere Forderungen und Bedingungen des Gesetzgebers bei der Aufstellung der Kostenabrechnung erfüllen, damit die Rechnung nicht ohne den Wirt gemacht wird und die Abrechnung dadurch nicht unwirksam ist. Dazu gehören in erster Linie die inhaltliche und formelle Fehlerfreiheit, die Erfüllung der allgemeinen Anforderungen, die eindeutige Formulierung der Forderungen, die Nachvollziehbarkeit der Berechnungen sowie die Einhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit.

Die Betriebskostenabrechnung

Eigentlich könnten die Betriebskostenabrechnungen überschaubar, verständlich, fehlerfrei und vergleichbar gegenüber der Vorjahresabrechnung erstellt und den Mietern übergeben werden. Das setzt aber vom Vermieter Ehrlichkeit, Fairness, soziale Verantwortung, Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, Eindeutigkeit in der Formulierung, Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und gewollte Transparenz bei der jährlichen Abrechnung voraus. Wenn aber Geldgier und maximale Gewinnerwirtschaftung an erster Stelle stehen, dann kann zwangsläufig keine der genannten Eigenschaften und Merkmale annähernd erreicht werden. Die Folgen sind Nichtnachvollziehbarkeit der Abrechnung, Nichteinhaltung des Prinzips der Wirtschaftlichkeit, formale und inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung, Intransparenz durch Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindung neuer Kostenarten, nicht eindeutige Formulierungen sowie die ständige Veränderung der Reihenfolge der Kostenarten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
Auffällig und fragwürdig ist bei der Berechnung der anteiligen Kosten pro Kostenart die Anwendung der sogenannten Abrechnungseinheit. Dabei beziffert die Abrechnungseinheit A die Summe der Wohnungsflächen und B die Wohnfläche des Wohnhauses.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 stellen den rechtlichen Rahmen für die Flächenzuordnung dar und beantworten eindeutig, was zur Wohnfläche des Wohnhauses zählt:

In den Erläuterungen zu den Betriebskostenabrechnungen wird zwischen den Abrechnungseinheiten A und B unterschieden:

*Veränderung der Wohnungsflächen gesamt durch den Rückbau der leer stehenden Dreiraumwohnungen in Zweiraumwohnungen zu Gunsten der Verkehrsfläche.
Da sich normalerweise nur durch Aus- bzw. Zuzug die Summe der vermieteten Wohnfläche A verändern kann, spielt sie keine Rolle bei der Berechnung der mieteranteiligen Kosten pro Kostenart (KA):
Kostenanteil [€] = Gesamtkosten pro KA [€] multipliziert mit der Wohnungsfläche [m²] geteilt durch die Abrechnungseinheit [m²]
Um den Kostenanteil gewinnbringender zu gestalten, muss die Berechnung so angelegt sein, dass das Ergebnis ein Maximum ergibt und gleichzeitig rechnerisch nicht widerlegt werden kann. Eine der Möglichkeiten ist es, die Gesamtkosten zu erhöhen und den kleinsten Wert der Abrechnungseinheit einzusetzen.
Die Betriebskostenabrechnung 2015/2016 erklärt die Anwendung der Abrechnungseinheiten A oder B bei der Berechnung der anteiligen Kosten wie folgt:
4.2 Darstellung der Abrechnungseinheiten und Umlegungsgrößen (Auszug):

Bravo – jetzt ist klar, welche Abrechnungseinheit in die Berechnung eingeht, natürlich die, die rechnerisch den größten Kostenvorteil für den Vermieter ergibt.
In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen wird auf diese grundsätzliche Unterscheidung von A oder B schon lange verzichtet. Die Umlegungsgrößen der beiden Abrechnungseinheiten (bei gleicher Bezeichnung: Wohnfläche) liegen für dieses Wohnhaus weit auseinander. Seit dem Abrechnungszeitraum 2014/2015 wird nicht mehr zwischen den Abrechnungseinheiten unterschieden. Bei der Berechnung der anteiligen Kosten wird nur noch die Abrechnungseinheit A als Umlegungsgröße eingesetzt.
Zielgerichtet und wirkungsvoll greift das Verhältnis der Wohnungsfläche lt. Mietvertrag zur Umlegungsgröße in die Berechnung ein, denn es stellt den Faktor für den Mieteranteil an den Gesamtkosten der Kostenart dar. Diese Methode beeinflusst direkt die Höhe der anteiligen Mieterkosten pro Kostenart.
Diese scheinbar kleine und unbedeutende Veränderung des Rechenansatzes hat aber für den Mieter große Auswirkungen bei der Berechnung seiner anteiligen Kosten pro Kostenart in der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Die folgende Tabelle stellt die Veränderung dar, wie die Abrechnungseinheit B aus der Betriebskostenabrechnung ohne Ankündigung, Information oder Erklärung in den dargestellten Abrechnungszeiträumen stillschweigend und schleichend bei gleichzeitiger Erhöhung der Anzahl der Kostenarten verschwindet.