Buch lesen: "Obras y reparaciones en los arrendamientos urbanos de vivienda"

Capítulo 1

Obras de conservación en la vivienda arrendada

(art. 21 LAU)

El régimen de obras y reparaciones del artículo 21 LAU establece las normas que deben regir la conservación y el uso del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler. En este sentido, se regula el régimen de responsabilidad que asume cada parte con la firma del contrato (art. 21.1 y 4 LAU). Así, el artículo 21.1 LAU impone la obligación de realizar las reparaciones de conservación al arrendador. Este debe realizar en la vivienda arrendada aquellas reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido en el contrato. Sin embargo, la ley exonera al arrendador de esta obligación de conservación en tres supuestos concretos: a) cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o los que conviven con él (art. 1563 y 1564 CC y art. 21.1 LAU); b) cuando se destruye la vivienda por causa no imputable al arrendador, en cuyo caso se extingue el contrato de arrendamiento (art. 28 LAU); y c) cuando se trata de pequeñas reparaciones de poco alcance y coste económico procedente del uso ordinario de la vivienda, que serán a cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU).

También se recogen las obligaciones y derechos de las partes respecto a este régimen. Por un lado, hay tres obligaciones básicas para el arrendatario inherentes al deber de conservación:

a) Debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar reparaciones de conservación en la vivienda arrendada (art. 21.3 LAU).

b) Debe facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda (art. 21.3 LAU).

c) Debe soportar las obras que no puedan diferirse hasta la conclusión del contrato (art. 21.2 LAU). Cabe recordar que, a diferencia de las obras de mejora, estas reparaciones son necesarias y pueden producir un menoscabo del uso o utilidad de la vivienda, por lo que normalmente deben realizarse lo antes posible para permitir un uso adecuado de la misma al arrendatario y para evitar que los daños de la vivienda pueden empeorar.

Cuando por esta causa el arrendatario se vea privado de parte de la vivienda durante más de veinte días, se le reconoce el derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por las obras o reparaciones (art. 21.2 LAU).

También se le reconoce el derecho a realizar, por el mismo y previa comunicación al arrendador, las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Por otro lado, al arrendador se le exige que durante toda la vida del contrato mantenga una conducta activa, preocupándose de acudir a los requerimientos del arrendatario para inspeccionar y reparar los desperfectos que le sean imputables4, incluidas las reparaciones que bajo su responsabilidad no dependan de él, como por ejemplo las comunitarias5.

1. Las obras que afectan a la habitabilidad de la vivienda

El artículo 21.1 LAU impone al arrendador una obligación ex lege de reparar y conservar la vivienda, sin derecho a elevar la renta por ello. En consecuencia, vemos que se deriva una doble obligación para el arrendador. Por un lado, la obligación de reparar, que implica la subsanación de los desperfectos que se produzcan en la vivienda. Y, por otro lado, la obligación de conservar la vivienda para evitar que se produzca el deterioro del inmueble.

En este sentido la SAP de Murcia de 30 de mayo del 2000 (AC 2000\2564) establece que las reparaciones necesarias son “las indispensables para el disfrute de la casa” (STS de 7 de noviembre de 1961 (RJ 1961\3645). Son aquellas “que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto, a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. (…) El concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse”.

Así, el arrendador será responsable por los defectos o deterioros estructurales de la vivienda (SAP de Barcelona de 27 de octubre de 2011, JUR 2011\82216), pues no es posible aportar al mercado inmobiliario un edificio sin las debidas condiciones de seguridad y salubridad. Por este motivo, es obligación del arrendador aplicar las medidas de conservación necesarias para evitar que se produzca la ruina del edificio o vivienda arrendada (STS de 11 de mayo de 2007, RJ 2007\2406). La estructura del edificio es el esqueleto del mismo que soporta todas las cargas e incluye los forjados, los pilares, vigas y muros de carga, incluidas las paredes y los cerramientos6.

También se incluyen todas las reparaciones “encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato” (STS de 2 de junio de 1951 RJ 1951\1640). Así, se han considerado reparaciones de conservación las que afectan a las instalaciones eléctricas, de gas y agua (SAP de Madrid de 5 de noviembre de 2009 FJ. 1, JUR 2010\38292). Como, por ejemplo, las descargas eléctricas que se producen al usar la ducha (SAP de Barcelona de 27 septiembre de 2017, AC 2017\318). También responderá, por ejemplo, por la exterminación de una plaga de ratas y roedores, cuando afecta a salubridad o seguridad (SAP de Pontevedra de 12 de septiembre de 2011, JUR 2011\347147 FJ. 2), por baldosas que se mueven (SAP de Lérida de 23 de abril de 1999, AC 1999\4415 FJ. 2) o por los desperfectos producidos por no ejecutar debidamente las obras de adecuación del cuarto de baño, no siendo defectos derivados de un incorrecto mantenimiento (SAP Barcelona 848/2018 de 28 noviembre. AC 2018\1670).

En consecuencia, la responsabilidad de conservación del arrendador dependerá de lo que se haya pactado en el contrato. Y por ello, es esencial adjuntar al mismo un detalle del inventario del mobiliario y electrodomésticos que se arriendan con la vivienda, indicando detalladamente el estado en que se encuentran7. El arrendatario satisface un precio para usar la vivienda y sus accesorios, por lo tanto, el arrendador debe garantizarle que la vivienda se mantiene en las mismas condiciones que se pactaron. Así, la jurisprudencia8 ha determinado que el arrendatario no responde de los deterioros producidos por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que haya realizado una correcta utilización de la vivienda conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler. En este sentido, debe tenerse en cuenta el contexto en el que se arrienda el inmueble y sus condiciones, tanto respecto a la existencia de ciertas deficiencias como del compromiso de solucionarlas. No es lo mismo arrendar un inmueble con cierta antigüedad, que resultará más difícil, lo que necesariamente influye en el acuerdo de una renta más baja, que una construcción reciente y con un estado impecable. Así, la SAP de las Palmas de 2 noviembre de 2016 (AC 2016\2158) considera que el arrendador no puede ser condenado a reparar defectos del inmueble, los cuales no solo eran evidentes a la suscripción del contrato, sino que además son acordes con el estado general de la vivienda y el importe mensual de la renta. La sentencia considera que la reparación de la cerradura del baño o del televisor, tras la devolución de la vivienda por el arrendatario, implican en este caso poner la vivienda al gusto del arrendador.

¿Qué deterioros se entienden producidos por el transcurso del tiempo, el desgaste natural y un uso normal de la vivienda?

El arrendatario debe devolver la finca en el mismo estado en el que la recibió (art. 1561 CC). Sin embargo, queda exonerado de los deterioros que presenta la cosa sin mediar culpa suya (art. 1563 CC). De forma, que el arrendador será responsable de los menoscabos o deterioros producidos en la vivienda:

a. Que el tiempo hubiera ocasionado, entre los que, necesariamente, hay que incluir los derivados del uso conforme a la propia naturaleza de la cosa, según el destino u objeto pactado9. De acuerdo a la SAP de Vizcaya de 10 de marzo de 2009 “todas las cosas, salvo que se les preste especial cuidado y mantenimiento, se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica, no imputable al arrendatario a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso”. Esto sucede, por ejemplo, respecto a:

i. La degradación propia del transcurso del tiempo de la encimera de aglomerado de madera de la cocina (SAP de Murcia de 10 de junio de 2011, JUR 2011\266401).

ii. Unas manchas en el sofá que pueden considerarse propias del uso durante cuatro años y respecto de las cuales no se ha justificado que no pudieran ser eliminadas con los productos de limpieza habituales (SAP de Murcia de 10 de junio de 2011, JUR 2011\266401).

iii. Cuando la inservibilidad de los electrodomésticos comporta su reposición (SAP de Murcia de 10 de junio de 2011, JUR 2011\266401). La “sustitución” de un elemento incorporado a la vivienda: calentador, frigorífico, cocina, lavadora, etc. (SAP Madrid de 25 octubre de 2011, JUR 2011\16468).

iv. Pequeñas rozaduras en las paredes (SAP de Zaragoza de 2010, AC 2010/2367).

v. La limpieza de la vivienda cuando no se entrega especialmente en malas condiciones de suciedad, siendo de cargo del arrendador el proceder a una limpieza del inmueble tras la extinción del contrato y antes de ser nuevamente arrendado u ocupado por otras personas (SAP de Valladolid de 26 junio de 2018 (JUR 2018\270149). Algo de suciedad en un concreto rincón del suelo y en el inodoro (SAP de Murcia de 10 de junio de 2011, JUR 2011\266401).

vi. Reparación del suelo interior de la vivienda por alguna rallada: cuando no parece que el defecto sea en modo alguno generalizado, sino más bien aparentemente puntual y concreto. En este caso no podrá considerarse mal uso, sino derivado del uso normal de la cosa (SAP de Cantabria de 4 septiembre de 2018, AC 2019\259).

vii. La pretensión relativa al pintado de toda la casa tras los años de ocupación entra dentro del concepto de mantenimiento y conservación del inmueble para el uso al que se destina, correspondiendo a la parte arrendadora (SAP de Islas Baleares de 5 enero de 2017, AC 2017\196).

viii. Al estar compuesto el jardín de organismo vivos, la apariencia de los bienes irá cambiando con los años, como también puede producirse el envejecimiento y pérdida natural de algunas plantas, lo cual no puede calificarse de deterioro (SAP de Madrid de 2 octubre de 2015, JUR 2015\257622).

b. Aquellas obras realizadas por el arrendatario, que no alteran la configuración de la vivienda y, por lo tanto, no precisan autorización del arrendador según el artículo 23.2 LAU. Y se considera que se derivan del uso normal de la vivienda para adecuarla a las necesidades del arrendatario, por lo que no debe exigirse su reposición al estado anterior. Como, por ejemplo:

i. La realización de agujeros para colgar estanterías, cuadros u objetos decorativos, respondiendo ello a un uso habitual y cotidiano del objeto arrendado (SAP de Islas Baleares de 5 enero de 2017, AC 2017\196)10. Y siempre que estos agujeros no sean excesivos (SAP de Ourense de 7 febrero de 2001, JUR 2001\123941).

ii. Cambio de color de una habitación (SAP de Ourense de 7 febrero de 2001, JUR 2001\123941).

c. Cuando el deterioro proviene de un supuesto con notas de caso fortuito o fuerza mayor también se incluye en los supuestos de responsabilidad del artículo 21.1 LAU11. Como, por ejemplo, la reparación de un aire acondicionado defectuoso (SAP Barcelona de 14 de febrero de 2008, JUR 2008\130576 FJ.2).

Sin embargo, también hay supuestos en los cuales no se ha imputado responsabilidad a ninguna de las partes, pues de acuerdo al artículo 1105 CC nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse (caso fortuito), o que previstos, fueran inevitables (fuerza mayor), excepto que la Ley lo prevea expresamente o así lo declare la obligación12.

i. Reparaciones por un terremoto (STS de 26 de diciembre de 1942).

ii. Fisuras y grietas que llevaron a la ruina el inmueble por considerar que el vicio del suelo que las producía no era previsible (STS de 21 de febrero de 2003, Cendoj 28079110012003102091).

Además, el arrendador tampoco es responsable de las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia13 y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de “reparación”, pues en estos casos se equipara a pérdida de la vivienda. En este sentido, el Tribunal Supremo14 ha establecido que para distinguir entre reparación y reconstrucción debe atenderse a un criterio económico según la cuantía de la obra, la renta y la causa que ha originado dicha obra para valorar el dolo o negligencia del arrendador, sino también la negligencia del arrendatario al guardar una postura pasiva de silencio en la denuncia del menoscabo15. Además, en coherencia con el artículo 28 LAU que establece la extinción del contrato de arrendamiento por la pérdida o ruina económica de la vivienda, al arrendador no se le puede imputar la responsabilidad de la conservación de la vivienda cuando la reconstrucción haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor real de la cosa arrendada16.

¿Qué obras se consideran puesta a punto de la vivienda a la finalización del contrato de alquiler?

La obligación de entregar la cosa por el arrendatario en el mismo estado que la recibió del artículo 1561 CC no implica que deba entregarse la vivienda como “nueva” sino en condiciones de habitabilidad17. Como hemos visto, hay obras y reparaciones que la jurisprudencia18 ha considerado que deben ir a cargo del arrendador, básicamente por dos motivos.

En primer lugar, porque los deterioros o menoscabos producidos en la vivienda se considera que son debidos a un uso normal, ya que el arrendatario está utilizando la vivienda durante varios años, en virtud de un contrato de arrendamiento que le autoriza a su utilización a cambio de un precio. Es decir, los Tribunales han reconocido que estos desperfectos no tienen entidad suficiente para considerar que se deben a un mal uso del arrendatario, sino que se derivan del uso pactado en el contrato.

Y, en segundo lugar, los Tribunales han considerado que cuando finaliza el contrato de arrendamiento es el arrendador quien debe realizar estas obras o reparaciones para volver a dejar la vivienda en condiciones óptimas para ser arrendada. Y, en caso de que se repercutiera estos costes al arrendatario estaría produciéndose un enriquecimiento injusto a favor del arrendador, quien ha estado percibiendo una renta por permitir usar la vivienda al arrendatario. Por lo que si este uso ha sido adecuado no puede hacerse responsable al arrendatario19.

Así ha sucedido respecto a los agujeros realizados en las paredes para colgar cuadros, estanterías, etc., siempre que estos no sean excesivos y estén realizados correctamente20. Lo mismo ocurre con la pintura de toda la vivienda. No puede exigirse al arrendatario que pinte la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, siempre y cuando las paredes y techos estén en unas condiciones normales en relación al tiempo que se haya habitado en la vivienda21. Respecto a la limpieza de la vivienda, también corresponde al arrendador cuando no pueda considerarse que la suciedad se derive de un mal uso de la misma. Se considerará que la limpieza se deriva del mal uso, cuando la suciedad sea consecuencia de no haberla realizado regularmente22. Es decir, no realizar el mantenimiento necesario y habitual en mobiliario, electrodomésticos y diferentes estancias de la vivienda23. Por ejemplo, se podría considerar mal uso un exceso de grasa en los electrodomésticos24. En cambio, encontrar polvo en algunas estancias de la vivienda se ha considerado normal, y, en consecuencia, corresponde al arrendador dejar la vivienda en las condiciones adecuadas para volver a ser arrendada en perfectas condiciones25.

Ahora bien, es el arrendatario quien, antes de devolver la vivienda, debe retirar los muebles y enseres que no pertenecen al arrendador y si no lo hace es responsabilidad de éste sufragar su coste, pues el arrendador no debe soportar el coste que ello entraña. Sin embargo, cuando el coste de esta retirada es mínimo, es decir, tiene un coste absolutamente despreciable el planteamiento de la retirada pasa necesariamente por atender a un verdadero abuso de derecho26. Así, la jurisprudencia27 exige para la apreciación del abuso de derecho los siguientes requisitos:

a. El uso de un derecho objetivo o externamente legal, como lo es el ejercicio del derecho ya mencionado de retirada del mobiliario.

b. Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica, conducta absolutamente desproporcionada y fuera de la realidad como es, por ejemplo, la valoración del trabajo de un tercero para retirar dos botes de ambientador o un florero, algo verdaderamente surrealista.

c. Inmoralidad o antisocialidad de ese daño manifestada de forma subjetiva cuando el derecho actúa con intención de perjudicar o sencillamente sin un fin serio o legítimo o, bajo forma objetiva, cuando el daño procede del exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho.

¿Qué pactos son válidos respecto a la conservación de la vivienda?

Cuando se trata de contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda y viviendas suntuarias es posible formalizar los pactos que las partes consideren convenientes y se aplicarán con preferencia a la Ley (arts. 4.2 y 4.3 LAU). En cambio, cuando se trata de arrendamiento de vivienda, sólo es posible formalizar pacto libremente respecto a las normas dispositivas y respecto a las imperativas, cuando este pacto no perjudica al arrendatario (arts.4.1 y 6 LAU).