Buch lesen: «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость»

© Дмитрий Сергеевич Пушин, 2024

ISBN 978-5-4498-1084-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение. О чем эта книга. Кем и для кого она написана

«Никогда не инвестируйте в бизнес, который вы не понимаете»

Уоррен Баффетт

Инвестиции в недвижимость – популярный финансовый инструмент приумножения капитала. Самые состоятельные люди вкладывали и продолжают вкладывать большую часть средств в различные объекты недвижимости.

Основное преимущество этого вида инвестиций в том, что получать доход можно не только с арендных платежей, но также от роста стоимости самого объекта недвижимости. Поэтому такие инвестиции защищены от инфляции.

На эту тему написано большое количество книг. Но проблема в том, что большинство из них написаны зарубежными авторами – Эндрю Мак-Лином, Кеном Макэлроем, Робертом Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Книга, которую вы читаете – концентрат практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости в России.

За 12 лет работы в этой сфере я приобрел определенный опыт и знания. 5 лет работал управляющим объектами коммерческой недвижимости с портфелем более 10500 кв. м торговых, офисных и складских площадей. С 2018 года работаю в компании федерального девелопера UDS, в настоящий момент – на позиции руководителя направления коммерческой недвижимости. Я помог клиентам выбрать и выгодно купить более 230 объектов коммерческой недвижимости на общую сумму более 3 миллиардов рублей.

Кому будет полезна эта книга:

– Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;

– Предпринимателям, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса;

– Агентам, которые работают с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости будет выбран, по какой цене и на каких условиях заключен договор, зависит – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро получится сдать помещение в аренду и как дорого его в дальнейшем продать.

При этом в работе по подбору помещения, переговорах и оформлению сделки нет никакой «магии». В книге подробно по шагам разобраны все этапы этого процесса – от теоретической подготовки (в первой части книги) до конкретных практических действий (во второй части).

По QR-кодам в книге вы сможете скачать множество полезных материалов: от шаблонов финансовых моделей в Excel для расчета показателей эффективности инвестиций до шаблонов договоров и различных документов. А также найдете ссылки на полезные ресурсы, которые помогут оценить потенциал локации, рассчитать налоги, проверить продавца и будущего арендатора на добросовестность.

Итак, начнем.

ЧАСТЬ 1. Что нужно знать о коммерческой недвижимости перед выбором объекта и покупкой

Глава 1. Почему коммерческая, а не жилая

Когда инвестор решает приобрести недвижимость, возникает вопрос о том, во что лучше вложить средства – в квартиру или в коммерческое помещение.

Сравним по самой популярной стратегии – покупка объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду. Что интереснее, определим по следующим критериям: доходность, ликвидность, текущие и капитальные расходы, срок аренды, надежность арендатора, своевременность оплаты арендных платежей и налогов.

ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Простые формулы расчета окупаемости и доходности:

Чтобы получить точные значения показателей, нужно учитывать дополнительные факторы и переменные. Такие как ставка дисконтирования, изменение стоимости объекта и эксплуатационных расходов во времени, налоги и прочее. Подробно расчет окупаемости и доходности будет описан в 13 главе.

Сейчас значения доходности по стратегии долгосрочной сдачи в аренду коммерческой недвижимости в России составляют 7—10% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 10—12 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 4—6%. А средняя окупаемость жилой недвижимости составляет 19 лет.

Таким образом, по критериям окупаемости и доходности коммерческая недвижимость интереснее жилой.

ЛИКВИДНОСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро можно найти арендатора или продать объект.

Скорость продажи

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем этого рынка существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта. 4-комнатная квартира на первом этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна по сравнению с торговым помещением площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Срок поиска арендатора и заключение договора

При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости возможно за 3—6 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора заранее чтобы занять лучшие локации и получить преимущество перед конкурентами.

В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.

По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь, что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.

ВЛОЖЕНИЯ В ОБЪЕКТ ПЕРЕД СДАЧЕЙ В АРЕНДУ

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке помещение, как правило, передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки в обоих случаях сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 25 000—40 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако, если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники: кухонного гарнитура, дивана, шкафов, стиральной машины, холодильника и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие – берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Тариф на эксплуатацию коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов не отличается от тарифа жилой недвижимости. Он рассчитывается по площади и оплачивается напрямую управляющей компании или ТСЖ. Собственники коммерческих площадей вынуждены также оплачивать расходы на администраторов, обслуживание лифтов и уборку мест общего пользования, хотя по факту они не пользуются этими услугами.

Стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от владельцев квартир.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес-центров и торговых центров. Коммунальные расходы по таким объектам могут достигать 20% от суммы арендных платежей. Это связано с тем, что между собственниками дополнительно распределяются расходы на эксплуатацию и содержание более сложных инженерных систем здания, охрану и администрирование, уборку мест общего пользования.

ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ПОМЕЩЕНИЯ

С течением времени любая квартира или коммерческое помещение требует вложений в ремонт.

В квартире при смене арендатора его всегда делает собственник.

Арендаторы коммерческой недвижимости после приемки помещения, как правило, делают ремонт сами, в соответствии со спецификой бизнеса и фирменным стилем. А срок ремонтных работ, порядок проведения и размер компенсации прописываются в договоре аренды.

СРОК АРЕНДЫ, НАДЕЖНОСТЬ АРЕНДАТОРА И СВОЕВРЕМЕННОСТЬ ОПЛАТЫ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Любой собственник желает сдать объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

В коммерческой недвижимости это преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос повышения аренды.

Для бизнеса эта статья расходов носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, поэтому они могут часто меняться по причине переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата для них индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

НАЛОГИ

Собственник недвижимости платит два вида налогов:

1. Налог на имущество;

2. Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество

Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки регионы устанавливают сами в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Ставки налога на имущество в 2024 году:

– Жилая недвижимость – от 0,1 до 0,3%.

– Коммерческая недвижимость – от 1,2 до 2%.

Налог на доходы

Налог на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости. Ставка зависит от того, как вы подаете декларацию (как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация).

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения или приобрести патент.

Подробно тема налогообложения раскрыта в 8 главе.

СРАВНЕНИЕ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Таким образом, с результатом 5:3 преимущество за коммерческой недвижимостью, в том числе по главному критерию – доходности и окупаемости.

Дополним анализ сильных и слабых сторон жилой и коммерческой недвижимости анализом угроз и возможностей.

SWOT-анализ жилой недвижимости

SWOT-анализ коммерческой недвижимости

ПОДВОДИМ ИТОГИ – КОММЕРЧЕСКАЯ ИЛИ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость имеют свои сильные и слабые стороны, свои риски и возможности.

При этом, по самому важному критерию для инвестора – окупаемости и доходности – преимущество с перевесом в два раза за коммерческой недвижимостью.

Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования и минимизировать возможные риски. О том, как это сделать, будем говорить в следующих главах книги.

Для начала разберемся в классификации коммерческой недвижимости.

Глава 2. Классификация коммерческой недвижимости

Рынок недвижимости можно разделить на три группы:

1. Жилая;

2. Индустриальная;

3. Коммерческая.

Жилая недвижимость – предназначена для постоянного проживания людей.

Индустриальная недвижимость – предназначена для промышленного производства и хранения товаров.

Коммерческая недвижимость – предназначена для извлечения прибыли из бизнеса, посредством продажи товаров или услуг.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, Unilever, Electrolux, Сбербанк России, Роснефть и прочим, нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.

На основе этих требований формируется классификация офисной недвижимости. При этом стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.

Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.

Поэтому практически во всех странах мира используются различные классификации офисной недвижимости, но наиболее популярной считается система, которую разработали в Международной ассоциации владельцев и управляющих зданиями BOMA (Building Owners and Manager Association).

BOMA – крупнейшая профессиональная организация в сфере недвижимости, которая базируется в США и Канаде. Ассоциация основана в 1907 году, в ее состав входят владельцы зданий, руководители компаний, занимающихся управлением активами, а также управляющие корпоративными объектами.

Согласно классификации, разработанной BOMA, бизнес-центры делятся на три категории: А, В и С. Наиболее престижными и качественными являются офисные помещения класса А, а требования к классу С минимальны. Принадлежность офиса к тому или иному классу зависит от его соответствия следующим характеристикам:

– Местоположение;

– Тип здания;

– Год постройки;

– Планировочные решения, отделка и конструктив здания;

– Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции;

– Системы телекоммуникаций;

– Паркинг и количество парковочных мест;

– Количество и характеристики лифтов;

– Инфраструктура объекта.

В России единой системы классификации объектов офисной недвижимости нет. Но наиболее популярной является классификация от Российской гильдии управляющих и девелоперов (ГРУД), которая в конце 2021 года опубликовала новую редакцию классификации офисных помещений.

Согласно ей, офисные площади делятся по семи ключевым характеристикам:

1. Инженерные системы;

2. Конструктивные особенности здания;

3. Местоположение и транспортная доступность;

4. Парковка;

5. Управление зданием и услуги для арендаторов;

6. Условия договоров аренды, доступ для маломобильных групп населения;

7. Экологическая эффективность.

За последние 7 лет классификацию РГУД прошли более 1 000 объектов из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Казани, Нижнего Новгорода, Новосибирска, Омска, Перми, Ростова-на-Дону, Самары, Тюмени, Челябинска, Краснодара и других городов России.

5 главных отличий классификации 2021 года от предыдущей редакции, которая была опубликована в 2014 году:

– Исключение из списка класса С и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня. Сохранились классы А, В+ и В;

– Обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем для объектов класса B+;

– Повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А;

– Обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн – минимум 6х6, нагрузка на перекрытия – минимум 400 кг, наличие фальшпола;

– Соответствие стандартам «зеленой» сертификации с 2024 года.

Полная классификация РГУД

Альтернативную классификацию применительно к офисным помещениям Москвы разработали компании NF Group, CORE. XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership и представили на Московском Исследовательском форуме в мае 2024.

Эта классификация разделяет офисы Москвы на четыре класса: Prime, А, В+ и В- по следующим параметрам: инженерные системы здания, его конструктивные особенности, местоположение, парковка, вид собственности, управление зданием и услуги для арендаторов.

Классификация Московского Исследовательского форума

КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Теперь, имея общее представление о видах коммерческой недвижимости, поговорим о целях, для реализации которых она приобретается.

Глава 3. Девять целей покупки коммерческой недвижимости

Перед тем как приступить к выбору объекта недвижимости, нужно ответить на вопрос: какая ваша настоящая цель покупки. Разберем 9 основных целей.

На первый взгляд все очевидно – недвижимость должна приносить доход. Первые четыре цели действительно носят инвестиционный характер и связаны с извлечением прибыли от объекта недвижимости:

ЦЕЛЬ 1. СПЕКУЛЯТИВНАЯ

Заключается в поиске и покупке недооцененных объектов недвижимости с целью их немедленной перепродажи. Носит краткосрочный характер и реализуется в рамках года. При этом не важно, как будет меняться инфраструктура, какие тенденции и тренды на рынке, какая долгосрочная перспектива объекта.

Эта цель также реализуется при стратегии флиппинга (подробно стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость разберем в следующей главе).

ЦЕЛЬ 2. СОХРАНЕНИЕ КАПИТАЛА

Когда необходимо минимизировать риски и обеспечить доходность на уровне инфляции, помещение должно быть понятным и предсказуемым с точки зрения сдачи в аренду. Объект недвижимости должен обеспечить стабильный и непрерывный финансовый поток.

Хорошим вариантом будет торговое помещение на первой линии с федеральным арендатором. Хорошо, если улица находится в центральной части города, где не планируется дальнейшая застройка, изменение транспортной сети, светофоров, перенос остановок и, как следствие, изменение пешеходных и транспортных потоков.

Такой объект должен быть изначально коммерческим помещением, а не квартирой, переведенной в нежилое помещение, иметь высоту потолка выше 3 метров, отдельную систему вентиляции, отвечать всем пожарным требованиям. При этом стоит рассчитывать на доходность 7—9% годовых.

ЦЕЛЬ 3. ИЗВЛЕЧЕНИЕ МАКСИМАЛЬНО ВОЗМОЖНОГО ДОХОДА

Для реализации этой цели нужно выбирать объект, который подойдет для сдачи в аренду бизнесу, готовому в текущей рыночной ситуации платить максимальные ставки аренды.

Сейчас это пекарни, кофейни, пивные магазины 24/7. Таким арендаторам нужна небольшая площадь до 80 кв. м и важен только трафик. Они готовы арендовать бывшие ларьки у остановок, цокольные помещения и нежилые помещения, переведенные из квартир.

Подобное коммерческое помещение может иметь доходность до 15—20% годовых. Но при этом есть риск снижения ликвидности и доходности объекта при изменении рыночной ситуации, при изменении законодательства и требований по лицензированию для отдельных видов бизнеса.

ЦЕЛЬ 4. ПОЛУЧЕНИЕ ДОХОДА ОТ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

В этом случае инвестор думает о том, как изменится стоимость объекта во времени, какова перспектива района, как изменится инфраструктура. Для реализации этой цели можно рассмотреть коммерческую недвижимость в строящихся жилых комплексах.

На рынке можно найти объекты, стоимость которых за время строительства возрастет на 30—40%, что при среднем сроке строительства в 1,5—3 года составит от 7 до 25% годовых. А если застройщик ведет квартальную застройку, стоимость объекта коммерческой недвижимости может значительно прибавить в стоимости после сдачи дома, пока вводятся в эксплуатацию следующие очереди строительства.

ЦЕЛЬ 5. ДЛЯ СОБСТВЕННОГО БИЗНЕСА

В этом случае задача – купить максимально подходящий объект под конкретную сферу бизнеса по минимальной цене. При этом желательно чтобы он был уже готовый, и не требовал дополнительных вложений.

Следующие четыре цели не такие очевидные:

ЦЕЛЬ 6. ТВЕРДЫЙ ЗАЛОГ

Наличие недвижимости позволяет получить кредит по более выгодным условиям.

При рассмотрении банком заемщика и согласовании условий предоставления кредита, недвижимость оценивается банком лучше, чем оборотные средства и прочее. Появляется возможность получить большее кредитное плечо по низкой ставке.

В этом случае перед покупкой узнайте у банка, как будет оценен объект недвижимости.

ЦЕЛЬ 7. ПРЕСТИЖ

В этом случае недвижимость приобретается с целью подтверждения статуса ее владельца. Для этого объект должен обладать уникальными характеристиками, находиться в центральной части города. Если помещение в составе жилого комплекса, то это должен быть комплекс бизнес- или премиум-класса.

ЦЕЛЬ 8. ОБЪЕКТ ДЛЯ УМЕНЬШЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ

Данная цель в принципе не связана с получением дохода. Наоборот, для ее реализации объект недвижимости должен номинально приносить одни расходы ее собственнику.

Поясню. Когда размер налоговых отчислений напрямую зависит от чистой прибыли компании, нужно показать максимальный объем расходов. В этом случае объект недвижимости, требующий постоянных затрат на ремонт, идеальное решение.

Заключается договор с подрядчиком, по нему собственник оплачивает ремонтные работы, на величину которых уменьшает чистую прибыль компании. Далее деньги тем или иным способом возвращаются собственнику обратно.

Также в ряде регионов России действуют специальные налоговые режимы с более низкими ставками налогов, чем в среднем по стране. Один из вариантов для организации перейти на льготное налогообложение – приобрести объект недвижимости в таком регионе и получить движение денежных средств по доходам и расходам объекта.

ЦЕЛЬ 9. СПОКОЙСТВИЕ

Эта цель особенно актуальна в нашей стране. Страх того, что деньги обесценятся, подогревается нестабильной внешнеэкономической обстановкой, а также множеством кризисов, которые имели место в последние 20 лет.

В этой ситуации покупка недвижимости обеспечивает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

Таким образом, мы видим, что цели и мотивы покупки коммерческой недвижимости могут быть абсолютно разными и их может быть несколько. Определив, для чего и с какой целью планируется покупка, вы сможете найти идеальное решение из огромного количества объектов, которые предлагаются на рынке.

Далее рассмотрим, какие инвестиционные стратегии помогут реализовать ваши цели покупки объекта коммерческой недвижимости.