Buch lesen: «М²: Как заставить недвижимость работать на тебя?»

© Израев М. Л., текст, оформление

* * *

Мои университеты

Я родился в 1995 году в курортном Пятигорске. И сейчас можно было бы долго говорить про кураж и предприимчивость, которые живут в каждом пятигорце, где сам Великий комбинатор виртуозно продавал входные билеты в открытый к посещению «Провал». Можно было бы плеснуть трагического романтизма, упомянув Машук. Или начать книгу в духе: «Целебные воды питали мои врожденные таланты». Но не будем. Скажу больше: хоть и были в старшем поколении семьи предприниматели, становиться потомственным коммерсантом я вовсе не планировал. С юных лет, находя удовольствие в непринужденном общении с самыми разными людьми, я всерьез задумывался о журналистике.

К счастью или нет – здравый смысл приземлил меня. Прямо на скамью юридического факультета. На средних курсах практиковался я в учреждениях государственных. Мне светила вполне приятная перспектива – оказаться в каком-нибудь департаменте и планомерно карабкаться вверх по карьерной лестнице.

«А он, мятежный, просит бури…»

Моей бурей было стремление к независимости и свободе. Быть винтиком, даже позолоченным, – участь почетная, но тягостная. Примерно так я думал, уже трудясь после выпуска. Не где-нибудь, а в Госдуме. И как, спросите вы, молодой юрист с пропуском на Моховую, дом 7 превратился в брокера по недвижимости?

– Миша, ты ж в Москве? У тебя свободное время есть?

– Располагаю.

– Видишь, какое дело. Есть помещение под аренду, 450 «квадратов». Покрутись там, может, арендаторов найдешь? А я уж не обижу.

Обижаться я и не думал. А думал вот что. Помещение коммерческое, расположение – подходящее сетевикам: хоть продуктовый ретейл, хоть аптека, алкомаркет, зоомагазин – вариантов масса! Естественно, у помещения появились арендаторы. А у меня – призвание. Я махнул рукой на прощание зданию на Моховой. И нырнул с головой в омут рынка коммерческой недвижимости.

Наемный следопыт

И начиналось все как в журналистике – с блокнота. Таблица в пять столбцов: имя арендатора, номер арендуемого на моем первом объекте помещения, нужная арендная площадь, название компании и самое важное – контакты. Стать связующим звеном между владельцем объекта и бизнесом, который находится в поиске арендных площадей, – вот чего я хотел.

И я сказал себе: «Миша, открой глаза пошире, расправь уши и держи наготове бойкий язык». Владельцы помещений – люди состоятельные, из различных сфер деятельности, и хотят, чтобы их объекты приносили пассивный доход. Но не слишком хотят лично охотиться на арендаторов. Для них охотником становился я.

На первых порах я разными путями отыскивал контакты собственников, с энтузиазмом и обаянием предлагал свои услуги, заводил знакомства и исписывал свой толстеющий блокнот.

Года не прошло, как сарафанное радио стало приводить ко мне новых клиентов. А спустя год я уже нанял четырех помощников и задумался о собственных инвестициях в недвижимость.

«Стоп-стоп-стоп! – говорит мой внутренний критик. – Слишком сладко получается. Да и книга твоя вообще-то не про агентские будни».

Ладно, срезал меня. Все у меня было: колесил и топтался по городу, бесконечно фотографируя объекты; хмуро наблюдал растущие затраты на рекламу, офис и сотрудников; толкался локтями с зубастыми конкурентами; получал чудесные эмоции от всеми любимых холодных звонков. И – да. Все это только предыстория к главному.

– Что же главное, Миша?

А главным во всем этом был, дорогой мой внутренний критик, начальный капитал. И до смешного простая арифметика.

Нехитрые расчеты

В какой-то момент я заметил: коммерческое помещение с ценой в 10 миллионов рублей, сданное в аренду за 150 000 рублей в месяц, как по волшебству дорожает на 8 миллионов рублей. Как это происходит? Умножаем месячную арендную плату на 12:

150 000 × 12 = 1 800 000

Это арендная плата за год. Теперь считаем окупаемость за 10 лет:

1 800 000 × 10 = (сложные арифметические расчеты) 18 000 000

Это примерная конечная рыночная цена данного объекта с учетом долгосрочного договора аренды.

«Миша, если ты купишь помещение за 10 миллионов, сдашь его за 150 000 рублей в месяц, то спустя какое-то время у тебя его с руками оторвут за 18 миллионов!» – сказал бы я в тот момент самому себе голосом Остапа Бендера. Если бы заранее не пообещал обходиться без таких отсылок.

Это все еще предисловие!

Если вы, читатели, уже подумали, что держите в руках авантюрный роман, я вас разочарую. Эта книга не об изворотливости и удаче, не про гениальные комбинации и капризы фортуны и, в конце концов, не обо мне.

К сожалению или к счастью, эта книга – про здоровый расчет и терпение.

Я проведу вас короткой тропой прямиком до золотых ворот с вывеской «Инвестиции в недвижимость», минуя те западни и тупики, в которые попадал я сам. Конечно, в пути мы станем ближе, может быть, даже подружимся.

Я расскажу вам, что можно сделать, если на руках небольшой стартовый капитал, который желательно вложить в будущее благополучие, а не спустить его прямо сейчас в припадке неумеренного потребления. А еще познакомлю вас со своими боевыми товарищами и нашей небольшой, но гордой и смелой инвестиционной компанией Cristall Group.

Если вы готовы, то… просто продолжайте читать. И да, кем бы вы ни были – добро пожаловать!

Дисклеймер: представленная в книге информация не является инвестиционной рекомендацией.

Раздел 1
Принятие решения и выбор инвестиционной стратегии

Глава 1
Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Как вы уже знаете, решение о первой инвестиции в объект недвижимости мне далось легко. С учетом моего опыта и знакомств, накопленных за время брокерской деятельности, инвестиции стали естественным и закономерным шагом.

Но я прекрасно понимаю, что каждый человек проходит свой жизненный и инвестиционный путь и подходит к мысли об инвестировании со своим уникальным багажом опыта и знаний. Порой не всегда достаточным. И я не имею права самонадеянно заявлять, что любой мой читатель найдет в этой книге волшебный рецепт и повторит мои успехи. Поэтому в первой главе мы с вами поговорим о том, что повысит ваши шансы на удачное инвестирование. Я перечислю некоторые очевидные и неочевидные условия, и, если они у вас соблюдены, значит, вы – это я… Вернее, вам точно пора инвестировать.

Когда я только начинал заниматься недвижимостью, у меня, разумеется, не было такого опыта и багажа знаний, как сейчас. Я, как и все новички, совершал ошибки. Какие? Об этом я тоже расскажу, но немного позже.

Когда я понял, что рынок недвижимости не так прост и полон мелких, но значимых нюансов, упустив которые можно потерять львиную долю прибыли, я начал обращаться за помощью к экспертам по некоторым вопросам. Позже, в течение нескольких лет, я создавал собственную команду специалистов, которые сильны в своих направлениях (юристы и экономисты). На страницах этой книги вы сможете с ними познакомиться: они, так же как и я, поделятся с вами своим опытом и знаниями, накопленными за годы проб и ошибок. А пока перейдем к условиям, которые повышают шансы на успешное инвестирование.

У вас есть что инвестировать

Рынок недвижимости – капиталоемкий и капиталозависимый бизнес (инвестиция). Требуется довольно большой стартовый капитал. Работает одно из важных правил: чем больше вы хотите заработать, тем больше вам нужно инвестировать.

При этом чем больше сумма, которой вы оперируете, тем ниже риски. Если на старте у вас несколько миллионов, вы немного авантюристы, так как необходимо привлекать кредитный капитал, а если несколько десятков миллионов, то можете позволить себе быть терпеливыми и расчетливыми.

Авантюрист может положиться на удачу. Или повысить шансы, развив чутье и получив нужные знания о тенденциях рынка, правилах игры и тонкостях в подборе объектов. Но кое-какой риск по-прежнему сохранится – риск ждать прибыли дольше, чем планировалось, так как возникают обязательства по заемному капиталу.

Расчетливый человек с хорошей финансовой подушкой может просто делегировать сложные задачи экспертам. И тем самым снизить риски.

Таким образом, если стартовые средства невелики – для успеха вам придется тщательно разобраться в нюансах брокерской деятельности. Хотя проще всего поделиться доходностью, разделив прибыль с экспертом рынка. При этом эксперт убережет вас от ошибок на старте. Я убежден, что первый опыт (инвестиция) на любом поприще принесет плоды, если браться за дело плечом к плечу с профессионалом. А в качестве бонуса – больше свободного времени, чтобы развиваться в своей основной профессии или посвящать себя другим занятиям. А если вы хотите разобраться в инвестициях в недвижимость, то работа с профессионалом поможет погрузиться глубже в тему и перенять его опыт.

Расчет, а не риск

Раздобыть некую сумму для первой инвестиции – решаемая задача. Можно взять ипотеку или найти партнера с капиталом. Главное, взвешивайте риски, трезво оценивайте свои возможности при ежемесячных платежах по заемному капиталу и следуйте заранее подготовленному плану, а также не забывайте о подушке безопасности. Замечательно, если вы располагаете свободными средствами: их можно потратить на сиюминутные капризы, а можно инвестировать, приумножив. Если вы думаете о покупке более дорогого автомобиля или роскошном отдыхе, подумайте еще раз. Часто можно заметить в социальных сетях «успешный успех инвесторов в недвижимость» – это порой бывает обманчиво. Следуйте своему консервативному плану и первые дивиденды реинвестируйте, так как радость сиюминутных удовольствий сойдет на нет, а вот чувство уверенности после разумного инвестирования будет долгоиграющим.

Кредит доверия

Нужно отдельно упомянуть такую опцию, как банковский кредит. Привлечь заемные средства банка для выгодной инвестиции – не просто хорошая идея, а повсеместная практика. На дистанции чем раньше ты заработаешь кредитное доверие банка, тем раньше сможешь расширить свой портфель. Но без экспертности в рынке банковские обязательства – большой риск. Привлекать заемные средства можно, только если ты уверен в будущей доходности приобретаемой недвижимости.

О преимуществах кредитования за меня скажут простые расчеты. Правда, ради этой простой иллюстрации я возьму цифры с потолка. Главное, чтобы вы уловили ход моих мыслей и впредь не смотрели на ипотеку как на кабальную сделку.

Изучив рынок строящегося жилья, мы находим жилой комплекс, которому остался год до ввода в эксплуатацию. На этапе строительства интересующая нас квартира стоит 10 миллионов рублей. Изучение рынка квартир «с ключами» в этом же районе показывает, что почти аналогичная по всем параметрам готовая квартира выставлена за 13 миллионов рублей. Видя это, мы понимаем, что через год, после ввода в эксплуатацию, наша квартира тоже вырастет в цене. Можно покупать! Но так случилось, что у нас нет всей необходимой суммы. Тогда обращаемся в банк. Условия ипотеки предполагают первоначальный взнос, в нашем случае – 2 миллиона рублей. Оформляем ипотеку, покупаем, начинаем вносить ежемесячные платежи, пока строится жилой комплекс. В течение года до сдачи в эксплуатацию мы заплатим порядка 500 000 рублей процентов по ипотеке. Вычисляем себестоимость квартиры, получаем 10,5 миллиона рублей. Спустя год мы продаем квартиру по среднерыночной цене, которая, как мы заранее убедились, составит не менее 13 миллионов рублей. Мы с вами зарабатываем 2,5 миллиона рублей до вычета подоходного налога, при этом возвращаем свои 2 миллиона рублей первоначального взноса и 500 000 рублей, потраченные на ипотечные платежи. Заметьте: одно лишь доверие банка позволило нам купить квартиру и пассивно заработать на консервативном рынке.

Все цифры примерные, на практике можно встретить различные льготные программы по ипотеке и хорошо заработать на вложениях.

Я начинал с привлечения заемного капитала от инвесторов, так как возраст не позволял привлекать кредитные средства, да и кредитная история в целом была не очень хорошая. Вспоминаю с улыбкой свою первую кредитную карту на 50 000 рублей еще в студенческие годы, а также сложности с ее погашением.

Есть и другие варианты этой стратегии. Например, когда приобретается не пустое, а уже арендованное коммерческое помещение. Арендатор платит вам, а вы из арендного потока покрываете свои платежи по кредиту. В итоге арендатор за вас выполнил часть или полную оплату ваших кредитных обязательств перед банком. Вы же спустя некоторое время продаете объект дороже, чем купили, так как изначально приобрели объект с дисконтом от рыночной стоимости, и получаете еще более существенную прибыль. Весьма заманчиво звучит, не правда ли?

Разумеется, в этом примере я допустил множественные упрощения, не упомянув многие тонкости. И главное – всегда существует риск, что планируемого подорожания не произойдет. Шансы на позитивный исход здесь повышает только скрупулезность в изучении характеристик объекта и его расположения и, безусловно, анализ рынка.

Вы знаете, куда инвестировать

Сначала один, а потом вместе с растущей командой я долгое время помогал людям сдавать их помещения в аренду. Мы приобретали опыт и знания в качестве агентов по недвижимости. А еще нам открывались конкретные кейсы: как, что и по какой цене покупали клиенты, сколько они зарабатывали. Поэтому, когда было решено не только предоставлять услуги, но и самостоятельно инвестировать, мы не изобретали велосипед. Мы действовали по аналогии, с опорой на накопленный опыт.

Не всем подойдет сначала примерить роль брокера, а только потом инвестора, как это сделал я. Поэтому, на мой взгляд, возможные сценарии для любого желающего заняться инвестициями в недвижимость будут разворачиваться от уровня располагаемого дохода на старте, личной мотивации и свободного времени. Если у вас есть бизнес или высокооплачиваемая работа, вы вряд ли найдете время и силы на то, чтобы с головой погрузиться во все тонкости новой для вас сферы. И тут на помощь приходят профессионалы вроде меня, которые позволят вам получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость, продолжая развивать свое дело или сконцентрировавшись на своей карьере.

Накопленная экспертность

Яркой иллюстрацией того, о чем я говорю, будет мой личный опыт. Знаете, какие объекты я выбрал для первых инвестиций? Те, что находились рядом с моим домом. Почему? Потому что на тот момент это был единственный район города, который я хорошо знал: когда и где появится станция метро, что планируется в плане дорожных развязок, каковы перспективы развития инфраструктуры. Карта, которая подсказывала мне, где именно нужно искать подающий надежды коммерческий объект, была в моей голове.

Я уже давно не живу в том районе, но мы и по сей день ведем там проекты. Потому что знания и дотошность – это главные инструменты успешной инвестиции. Без них растут шансы допустить критическую оплошность.

Однажды мои знакомые приобрели огромный заброшенный, старый объект 15 000 «квадратов» под реконструкцию около метро «Дубровка» в Москве. Назовем условную цену покупки – 100 миллионов рублей. При покупке оно было обесточено, и на этапе приобретения почему-то никто не придал этому значения. И вскоре выяснилось, что электричество поступало от находящегося поблизости завода. И чтобы провести линию напрямую, пришлось бы заплатить 30 % от стоимости объекта. А аффилированные с заводом лица сказали примерно следующее: «Провести электричество вам обойдется в 30 миллионов. Но для вас мы включим рубильник всего за 15! Всего 15 миллионов, и в вашем здании появится свет! Либо мы можем выкупить ваш объект. За 50 миллионов, например». Я пытался помочь моим знакомым, но это была заранее спланированная ловушка со стороны завода, который мог просто выкупить с колоссальным дисконтом данное здание.

Этот эпизод наглядно демонстрирует, насколько важна экспертность, приобретаемая с опытом. И насколько недобросовестным может оказаться продавец.

В то же время в экспертной практике докопаться до скрытых деталей и неочевидных нюансов – значит найти повод для торга, побороться за цену. И при желании купить объект с внушительным дисконтом, ниже рыночной цены.