Buch lesen: «Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке»

Вступительное слово

Я юрист в сфере недвижимости, практикующий судебный юрист с долголетним опытом работы. Являюсь членом ассоциации юристов России, тесно сотрудничаю с риэлторами и специалистами смежных сфер. На моем счету десятки судебных дел и сделок с недвижимостью. Я часто выступаю спикером на мероприятиях для юристов и риэлторов. Считаю себя экспертом, который имеет право написать книгу на тему покупки недвижимости, исходя из личного и профессионального опыта. Надеюсь, что эта книга будет многим полезной.

Предисловие

Эта книга не учит практике, так как все сделки индивидуальны. Но нет здесь и сухой теории или скучных ссылок на законодательство с приведением примеров из судебной практики. Я специально не буду загромождать текст ссылками на закон. Скорее, я просто делюсь знаниями и опытом на обычном понятном человеческом языке. Возможно эта книга сыграет роль шпаргалки для покупателей, чтобы быть в теме и знать на что важно обращать внимание. Для многих покупка квартиры это разовое событие, ну и достоточно серьезное. Я уверена, что ни деньги, ни купленную квартиру, терять не хочет никто. Однако, данная информация в книге не заменит личную консультацию юриста. В свою очередь книга будет полезна и продавцам, чтобы понимать, зачем нужны эти “проволочки” и чтобы не быть обманутым мошенниками. Знайте, если продавец ведет себя подозрительно и отказывается предоставлять необходимую информацию и документы, то с квартирой что-то не так, ведь в его интересах продать ее, а не спугнуть вас.

Итак, вы покупаете квартиру....

Поиск квартиры

В аспекте поиска квартиры в конспекте этой книги важны не столько характеристики и местоположение квартиры, а то как и для чего вы ищите.

Если вы нанимаете риэлтора или обращаетесь в агенство, то часто специалисты помогают вам закрыть ваши запрос и потребности, потому что профессионально занимаются куплей-продажей недвижимости. Если, конечно специалисты добросовестные и “белые”. Однако, мало кто уделяет внимание выявлению рисков при покупке.

Если вы решили сами найти квартиру через знакомых, или через специализированные площадки, то в этом случае будет сложнее подобрать юридически чистую квартиру. Точнее найти ее можно, но обязательно нужно разбираться в том, что вы покупаете.

И в первом и во втором случаях важно понимать хотя бы азы купли-продажи недвижимости, а также знать, на что важно обратить внимание и при каких обстоятельствах вы точно не купите конкретную квартиру.

Конечно важно еще из каких средств вы планируете оплатить покупку. Если планируется ипотека, то банки также проверяют риски покупки, но со своей точки зрения выгоды и её рентабельности, так как квартира будет находиться в залоге. Если средства на покупку идут из материнского капитала, то важно решение Пенсионного фонда РФ, а также органов опеки если деньги появились от проданного имущества детей. Кроме того, на практике сделки проходят цепочно, т.е. тот кто продает (Продавец вашей покупаемой квартиры) обычно покупает сразу другую квартиру, а его продавец (покупаемой им квартиры) может покупать что-то себе. И возможно, что вы тоже продаете и покупате. У кого-то ипотека, у кого-то материнский капитал, у кого – то сроки и т.д. Поэтому важно не затянуть и не застрять в этой цепочке.

Таким образом, поймите, что привлечение вами риэлтора автоматически не устраняет любые юридические риски и не гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Проверка носит поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. С 01.03.2023 года даже риэлтор не сможет получить сведения из ЕГРН в связи с изменениями в законе, за исключением случаев когда собственник предоставил в Росреестр свое согласие о выдаче выписки ЕГРН с персональными данными собственника. В противном случае, в выписке ЕГРН полученной риэлтором и иными лицами, сведений о собственнике не будет. В современных реалиях юридические риски скрыты в деталях. Нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Заблуждение покупателей и то, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно – банк все проверит сам. Как я уже сказала, и стоит повторить, что банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений Основная задача банка при кредитовании – проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости, вы останетесь должны банку, а проблема с оспариванием сделки с недвижимостью – это только ваша проблема.

Также конечно важна ваша цель покупки – инвестиции, инвестиции с арендой или для жилья.

Я не буду рассказывать здесь схемы купли-продажи, это скорее относится к риэлторской работе. Я укажу лишь на моменты, имеющие значения с правовой точки зрения, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной или от притязаний третьих лиц на квартиру. Или чтобы не нарваться на мошенников.