Buch lesen: «Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе»

© Гончарова А., 2024

© Издательство «Знание-М», 2024

* * *

Книга посвящается всем, кто решил накопить, сохранить и приумножить в самом железобетонном активе – недвижимости.

Я хочу показать невероятные возможности ваших активов, инструменты роста капитализации и формы заработка на недвижимости.

Анна Гончарова

Введение

Меня зовут Анна Гончарова. С 2016 года я посвятила себя миру недвижимости, а с 2020 года владею агентствами недвижимости «PRO Недвижимость» и «Самолет Плюс» в России и Турции. Эти агентства специализируются на управлении инвестиционными объектами клиентов.

Что ждет читателей в этой книге? Я расскажу, почему недвижимость остается одним из самых надежных и верных инструментов для инвестирования, позволяющих получать стабильный доход.

Как я пришла к успеху? Благодаря самостоятельному поиску возможностей в сфере недвижимости. Мы с мужем занимались флиппингом, переделывая «сталинки», с 2010 года. В 2018 году я основала свою компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость. В 2022 году я расширила присутствие, открыв представительства в Турецкой Республике: в Аланье и далее в Стамбуле, Мерсине, Бодруме. Теперь мы с клиентами, которые доверили нам управление, инвестируем не только в рублях, но и в иностранной валюте. Во времена изменений, чтобы реализовать наши проекты, мы создавали новые продукты и решения и находили эффективные способы получения прибыли от недвижимости. Этим я и делюсь.

Немного о моем пути. С 2023 года я стала соучредителем компании и управляю ей вместе с мужем. Наше первое инвестиционное приобретение – недвижимость, купленная в ипотеку в 2018 году. Сегодня наш совместный портфель недвижимости в России и Турции оценивается в 110 миллионов рублей и приносит годовую доходность в среднем в 40 %.

Преодоление трудностей. Моя профессиональная деятельность в инвестициях в недвижимость началась в непростые времена: изменения на рынке, введение эскроу-счетов, пандемия, мобилизация, отъезд населения, спад покупательской активности. В Турции я столкнулась с наводнениями, землетрясениями, президентскими и муниципальными выборами. Каждое из этих событий влияло на рынок, стабильность и активы – как мои, так и клиентские. Но я находила новые способы капитализации недвижимости, разрабатывала новые стратегии и выходила в плюс.

Моя миссия – сделать инвестиции в недвижимость понятными, прозрачными и доступными; обеспечить каждого подушкой безопасности. Профиль моей компании – это инвестиции полного цикла в недвижимость в России и Турции: от покупки до перехода к следующему проекту.

Моя цель – поделиться знаниями. Я хочу показать, что такое недвижимость, раскрыть ее финансовый код и стратегии, которые позволят каждому инвестору не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Недвижимость – это мощный инструмент, стабильный и надежный. Важно лишь правильно с ним обходиться.

Глава 1. Путь к финансовой независимости

В этой главе я расскажу про различные подходы к инвестициям в недвижимость и стратегии максимизации прибыли.

На протяжении десятилетий недвижимость демонстрирует устойчивый рост капитализации и опережает многие другие финансовые инструменты. Цель инвестора – поддерживать доходность на уровне 40 % в год независимо от экономических колебаний.

Сегодня я достигаю этих показателей, работая не только с рублевыми активами, но и с валютными – благодаря инвестициям в турецкую недвижимость.

Я изучила множество стран, каждая из которых уникальна по-своему. В итоге мой выбор пал на Турцию – страну с обширными перспективами для инвесторов. Обо всех возможностях, которые она предоставляет, вы прочитаете в отдельной главе.

1.1. Зачем инвестировать в недвижимость?

Мечта о золотом возрасте – это не просто фантазия, а реальная цель, к которой нужно стремиться.

Каждый представляет идеальный возраст по-разному: для кого-то это 40 лет, для других – 50. Это время, когда хочется перестать активно зарабатывать и начать наслаждаться плодами своего труда.

Как выглядит будущее? Многие смотрят на него в розовых очках и не желают считать каждую копейку. Ставьте цель жить полноценной жизнью, путешествовать и наслаждаться каждым моментом, как это делают многие европейские пенсионеры.

Рис. 1.1. Наше будущее

Только вы сами определяете, каким будет ваш путь – как в плане будущих активов, так и в плане возможностей, доступных уже сегодня.

Рис. 1.2. График жизни

Как выглядит типичный жизненный путь человека?

Первый этап – иждивение. В это время ребенка поддерживают родители.

Второй этап – активная стадия. Человек учится, начинает работать, повышает уровень жизни, покупает недвижимость, создает семью, воспитывает детей.

Третий этап – нетрудоспособность. Рано или поздно активная фаза заработка заканчивается, и человек живет на средства, которые он накопил.

Чарльз Кеттеринг однажды сказал:

Я интересуюсь будущим, потому что собираюсь провести там всю свою жизнь.

Те, кто заботится о будущем, начинают действовать задолго до наступления нетрудоспособного возраста.

Рис. 1.3. Недвижимость —выгодная и надежная инвестиция

Инвестиции в недвижимость – путь к устойчивому будущему

Почему недвижимость – один из самых выгодных и надежных инструментов для инвестирования?

Недвижимость, как показывает история, – это один из наиболее стабильных активов, который обеспечивает капитализацию даже в периоды финансовых колебаний. Вклады в пенсионные фонды, акции, облигации и даже валютные операции – все они имеют свои риски и особенности. Но именно недвижимость, как показывают данные, остается в числе самых надежных вложений.

Рис. 1.4. Виды инвестирования

Недвижимость предлагает для инвесторов широкий спектр возможностей:

• Сохранение и приумножение капитала. Недвижимость позволяет не только сохранить, но и значительно увеличить пассивный доход.

• Надежность. Ваша собственность – ваша крепость.

• Разнообразие форм. От квартир до коммерческих помещений – каждый найдет что-то на свой вкус.

• Минимальные риски. Надежные застройщики и четкие гарантии государства минимизируют риски.

• Высокая доходность. Продажа недвижимости может принести до 40 % годовых, а аренда – до 15 %.

Финансовый портфель состоит из трех основных частей.

• Активные финансы. Это средства, которые используются в повседневной жизни и постоянно находятся в обороте.

• Пассивные финансы. Средства, отложенные на будущее, которые инвестируются ради накопления и приумножения.

• Защищенные финансы. Средства, выделенные на страхование. Они защищают портфель от непредвиденных обстоятельств.

Рис. 1.5. Финансовый портфель

Инвестирование в недвижимость – это не просто выбор актива. Это стратегия, которая обеспечит ваше будущее и создаст устойчивый финансовый фундамент.

1.2. Рынок недвижимости и стратегии инвестиций

Динамика рынка недвижимости

Как выглядит рынок недвижимости в 2024 году и что сильнее всего влияет на его развитие?

Рост цен как индикатор капитализации

Ценность недвижимости неуклонно растет, что отражает ее важность в структуре капитала. Статистика франшизы «Самолет Плюс» и данные ведущих агентств показывают, что информированность – ключ к успеху.

Инструменты анализа

Доступ к статистическим площадкам, таким как Яндекс Вордстат, позволяет отслеживать актуальные запросы и тенденции рынка. Запросы типа «куплю недвижимость в…» – инструмент для получения ценных данных для анализа и прогнозирования.

Влияние массовой продажи

Массовая продажа недвижимости ведет к общему спаду. Это подчеркивает важность уверенного и грамотного управления активами.

Стратегии и инновации

Не ограничивайтесь одной стратегией. Рынок предлагает множество вариантов для трансформации активов и увеличения дохода.

Кризис как время возможностей

Кризис не должен быть препятствием. Наоборот, это время, когда можно совершать выгодные покупки и готовиться к будущим продажам.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СТРАТЕГИИ:

1. Спекуляция. Покупка и продажа – классический подход, хотя рынок недвижимости предлагает гораздо большее.

2. Рантье. Искусство получения дохода через аренду недвижимости.

Разнообразие недвижимости

Краткий обзор скрытых уголков рынка недвижимости для инвесторов-авантюристов.

Разнообразные виды недвижимости. Каждый тип актива – от кладовых до мансард, от земельных участков до коммерческой недвижимости – это уникальные возможности для инвестирования.

Рынок недвижимости содержит огромный потенциал. Используя правильные стратегии и инструменты, можно не только сохранить, но и значительно увеличить активы даже в условиях кризиса.

Кладовые пространства

Скрытые от глаз, кладовые комнаты не очень заметны на рынке. Расположенные на последних этажах зданий, они могут быть как с окнами, так и без окон. Эти коммерческие пространства, несмотря на статус нежилой недвижимости, обладают потенциалом для получения дохода через аренду или продажу и до сих пор растут в цене.

Мансардные этажи

Мансарды располагаются на последних этажах зданий. Не всегда оснащенные коммуникациями, некоторые мансарды точно копируют планировку этажей ниже, предлагая уникальные возможности для коммерческого использования по сниженной стоимости.

Земельные участки в Краснодарском крае

Моя компания активно инвестирует в земельные участки Краснодарского края, которые демонстрируют высокую доходность. Важно выбирать участки с потенциалом капитализации, будь то для строительства или как инвестиция в коттеджные поселки и привлекательные для потребителей места.

Квартиры как инвестиция

Квартиры остаются стабильным и управляемым вложением. Существует множество стратегий для работы с квартирным фондом – от управления до спекуляции. Я расскажу про каждую.

Коммерческая недвижимость

Многообразие коммерческой недвижимости огромно – от складов до магазинов и отдельно стоящих зданий. Каждый тип предлагает свой спектр возможностей для получения прибыли.

Парковочные места

Идеальный выбор для инвесторов с ограниченным бюджетом. Парковочные места могут стать источником стабильного дохода.

Комнаты

Комнаты, будь то в общежитии или в коммунальной квартире, можно трансформировать в полноценные гостиничные номера, что обеспечит доходность до 18 % в год.

От спекуляции до флиппинга: обзор стратегий

Разгадка тайн усиления доходности в мире недвижимости.

Общий подход

Многие инвесторы придерживаются классической модели спекуляции – покупают и продают объекты для получения инвестиционного дохода. Но даже в рамках этой универсальной стратегии существуют методы для увеличения прибыли.

Флиппинг

Флиппинг – это покупка недвижимости, требующей улучшений, последующий ремонт и продажа по значительно более высокой цене. Эта стратегия может принести до 50 % прибыли в короткие сроки.

Покупка «с карандаша»

Эта стратегия успешно работает как в России, так и в Турции. Покупка объекта на ранней стадии разработки по минимальной цене может обеспечить стартовое преимущество в 10–20 % в зависимости от застройщика и проекта.

Инвестиционный ремонт

Улучшение объекта через инвестиционный ремонт и продажа в готовом виде может значительно увеличить стоимость недвижимости. Важно знать, как достичь высокого качества с минимальными затратами.

Хоумстейджинг

Частичное улучшение квартиры, такое как дизайнерская отделка стен и стильная меблировка, может создать новый образ для старой недвижимости, увеличивая ее привлекательность и стоимость.

Деление

Разделение одного объекта на несколько частей и получение дохода с каждой из них – еще один способ усилить доходность проекта.

Стратегия рантье

Искусство привлечения дохода через аренду недвижимости.

Основы стратегии

Стратегия рантье – это инвестиции в недвижимость с целью получения дохода от ее аренды. Эффективность этой стратегии зависит от множества факторов, которые делают объект привлекательным для арендаторов и отличают его от спекулятивных инвестиций.

Варианты аренды

• Аренда зданий. Полная аренда здания, такого как гостиница, может обеспечить стабильный доход.

• Аренда отдельных помещений. Офисы или части зданий тоже можно выгодно сдать в аренду.

• Аренда предприятий. Создание отеля «под ключ» или разделение большого объекта на апартаменты увеличивает доходность даже на ограниченных площадях.

• Аренда жилой недвижимости. Квартиры и комнаты можно сдавать в аренду как на длительный срок, так и посуточно.

• Аренда земельных участков. Использование участков для глэмпинга или рыбалки также может быть источником дохода.

Условия аренды

• С правом выкупа. Аренда с возможностью последующего выкупа имущества.

• Без выкупа. Простая аренда без изменения права собственности.

Сроки получения дохода

• Длительная аренда. Ежемесячная оплата за аренду на срок от 1 года до 5 лет.

• Посуточная и почасовая аренда. Оплата за каждые сутки или час использования объекта.

Управление арендой

• Через управляющую компанию. Подходит для всех типов объектов.

• Самостоятельное управление. Организация управления самим инвестором.

Важность понимания стратегий

Главное для инвесторов – понимать свои активы и стратегии, чтобы избегать финансовых ошибок и максимизировать прибыль. Каждый инвестор должен вести тщательные расчеты по своему активу, чтобы знать все о проекте и при необходимости корректировать стратегию.

1.3. Маршрут осознанного инвестора

Когда вы определили интерес к недвижимости и убедились в ее привлекательности, переходите к тщательному планированию инвестиционного пути.

Выбор цели

Элементы плана

• Цели. Это маяк, который направляет вас в море инвестиций.

• Результаты. Ожидаемая отдача от вложений должна рассчитываться с учетом всех переменных.

• Риски. Четкое понимание потенциальных угроз подготовит вас к любым сценариям.

Помните о рисках

Для инвестирования нужно не только знать конкретные показатели, но и уметь адаптироваться к изменяющимся условиям. Неизбежные расходы, такие как ремонт или ипотека, должны быть включены в стратегию с самого начала.

Стратегическая гибкость

Если результаты не соответствуют ожиданиям, вы должны быть готовы изменить курс. Не бойтесь цифр – это помогающий вам инструмент, а не враг. Я научу вас управлять финансами, прогнозировать прибыль и учитывать риски.

Инвестирование должно напоминать наблюдение за тем, как сохнет краска или как растет трава. Если вам нужен азарт, то возьмите 800 долларов и поезжайте в Лас-Вегас.

Пол Самуэльсон

Эта цитата подчеркивает, что истинное инвестирование требует времени и терпения, а не жажды мгновенных результатов.

Путь к финансовому успеху начинается с четкого планирования.

Цель – фундамент успеха

Без четко определенной цели невозможно оценить результаты. Вспомните диалог Алисы и Чеширского Кота: если не знаешь, куда идти, любая дорога тебя туда приведет. Так и в инвестициях: без цели нет пути к успеху.

Рис. 1.6. Цель

– Скажите, пожалуйста, куда мне отсюда идти?

– А куда ты хочешь попасть? – ответил Кот.

– Мне все равно… – сказала Алиса.

– Тогда все равно, куда и идти, – заметил Кот.

– …только бы попасть куда-нибудь, – пояснила Алиса.

– Куда-нибудь ты обязательно попадешь, – сказал Кот. – Нужно только достаточно долго идти.

Льюис Кэролл

Планирование инвестиционного маршрута:

• Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.

• Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.

• Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.

• Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.

• Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.

Подбор объекта

Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:

• готовые инвестиционные лоты;

• акционные предложения;

• переуступки прав инвесторов;

• «горячие» лоты на вторичном рынке;

• проекты от подрядчиков и застройщиков.

Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.

• Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.

• Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.

Рис. 1.7. Маршрут инвестора

Оценка стратегий

Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.

Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.

Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.

Модель показателей доходности

При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:

• местоположение;

• привлекательные факторы;

• финансовые инструменты;

• планировочные возможности.

ПРИМЕР

Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).

Стоимость объекта – 5 000 000 руб.

Расчеты

• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.

• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.

Пути увеличения доходности

1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).

2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.

3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).

4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).

Оптимальный показатель

Цель – 14,2 % годовых.

После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.

Расчет финансового результата

Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.

Рис. 1.8. Фабрика инвестора

Оптимизм в сложных ситуациях

Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.

Кейс

Рассмотрим случай из моей практики. Застройщик предложил продать непопулярный этаж коммерции. Я предложила инновационное решение: преобразовать коммерческие блоки в лофт-апартаменты с интегрированными коммерческими площадями.

Дизайнер проекта разработал концепцию: стоматология, антикафе, йога-студия и другие объекты соседствовали с жилыми апартаментами. Этот подход был настолько удачен, что застройщик изменил свои планы и решил самостоятельно управлять этим этажом.

Рис. 1.9. LOFT-апартаменты WORK&LIFE

Каждому инвестиционному объекту можно подарить новую жизнь и придать эффективность, используя творческий подход и гибкость в принятии решений.

1.4. Финансовые возможности в недвижимости

Задача «Финкода недвижимости» – обучить каждого, как эффективно накапливать, сохранять и увеличивать капитал в недвижимости.

Многие считают недвижимость слишком дорогим активом, требующим значительных вложений. Сегодня я развею этот миф, рассказав про все возможности и финансовые инструменты, доступные для инвестирования.

Основные виды финансовых инструментов

• Наличный расчет – классический и понятный способ приобретения недвижимости.

• Ипотека – может быть доступна даже без первоначального взноса, хотя такие сделки обычно влекут за собой дополнительные комиссии.

• Рассрочка – особенно выгодна при длительном сроке строительства. Это способ платить частями и сохранять первоначальную стоимость объекта.

Ипотека

Ипотека предоставляет возможность инвестировать с меньшими начальными вложениями и получать высокую доходность.

Используйте ипотечные калькуляторы, такие как Калькус (https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki), чтобы точно рассчитать ежемесячные платежи и оценить, выгодна ли ипотека.

Элементы ипотеки

• Первый взнос – минимум 20,1 % от стоимости покупки.

• Срок кредита – обычно максимальный, чтобы ежемесячный платеж был меньше.

• Процентная ставка – при субсидировании может начинаться от 6 %.

ПРИМЕР

1. Рассрочка

• Покупка квартиры за 8 000 000 руб. с первоначальным взносом в 4 000 000 руб.

• Продажа через 2 года за 9 000 000 руб.

• Инвестиционный доход: 1 000 000 руб., что составляет 25 % годовых.

2. Наличные

• Покупка однокомнатной квартиры за 3 500 000 руб.

• Ремонт и перепродажа за 6 100 000 руб.

• Чистая прибыль: 1 492 000 руб., или 35 % от вложенных средств.

Без четко поставленных целей сложно достичь желаемого финансового результата. Используя финансовые инструменты, важно сосредоточиться на инвестируемом капитале, а не только на стоимости объекта.

ПРИМЕР: ИПОТЕКА

Покупка двухкомнатной квартиры площадью 48 м².

• Стоимость квартиры – 2 900 000 руб.

• Первоначальный взнос – 435 000 руб.

• Ипотека на остаток стоимости – 2 465 000 руб.

• Сопутствующие расходы (оценка, страховка и т. д.) – 25 000 руб.

• Ежемесячный платеж по ипотеке – 12 000 руб.

Через 6 месяцев после реализации проекта:

• Общая сумма вложений: 435 000 руб. +

6 месяцев × 12 000 руб./мес. = 507 000 руб.

• Продажа квартиры: 5 200 000 руб.

• Доход до налогообложения: 5 200 000 руб. – 2 900 000 руб. = 2 300 000 руб.

• Налоги: 299 000 руб.

• Чистый доход: 2 300 000 руб. – 299 000 руб. = 2 001 000 руб.

Расчет доходности

• Доходность от продажи:

• Доходность на вложенные средства:

Таким образом, использование ипотеки увеличило доходность инвестиций почти в 4 раза по сравнению с полной оплатой стоимости квартиры.

Важно! При расчете рентабельности проекта учитывайте стоимость недвижимости, заемные и собственные средства, а также ежемесячные платежи по ипотеке. Не забывайте также оценивать месячные расходы на обслуживание и потенциальный доход от аренды.

Нефинансовые инструменты влияния на результат

1. Площадь объекта. Квадратные метры – это ключевой фактор в оценке стоимости и капитализации. Маленькие квартиры могут быть менее доходными при продаже, но приносят почти такой же доход при аренде, как и большие квартиры.

2. Конкурентная среда. Анализ рынка и конкурентов помогает определить привлекательность инвестиций в определенную недвижимость и способы улучшения позиций.

3. Планировка. Каждый метр должен быть эффективно использован. Перепланировка с участием дизайнера может значительно повысить стоимость объекта.

4. Ремонт и упаковка. Готовый продукт стоит дороже, чем объект без отделки. Инвестиции в ремонт и дизайн могут значительно увеличить стоимость недвижимости.

5. Хоумстейджинг. Дизайн-доработка с элементами декора и мебели может повысить стоимость объекта без крупных ремонтных работ.

Выводы

• Важно учитывать не только финансовые, но и нефинансовые аспекты при инвестировании в недвижимость.

• Чистая прибыль – это доход за вычетом всех расходов.

• Ипотека может быть выгодным инструментом, позволяющим инвестировать меньше и получать высокую доходность.