Как купить квартиру без проблем. Жилищный вопрос

1.2. Правильный риэлтор, который работает на вас

Сегодня огромное количество сделок проходит с участием риэлтора (также их называют маклерами и брокерами). И в то же время, репутация у представителей этой профессии по степени недоверия клиентов может соперничать разве что с мошенниками. Многие считают, что главная задача любого риэлтора – любой ценой обмануть доверчивого клиента. И в этом есть большая доля правды, потому как никогда нельзя верить всему, что вам говорят. И риэлтору тоже. Часто в том, что нас обманывают, мы виноваты сами.

Но есть и те, кто ценят и охотно пользуются их услугами, понимая, что риэлтор-профессионал хорошо ориентируется на рынке жилья во всех районах города, знает о специфике цен, а также преимуществах и недостатках конкретных домов. За вознаграждение хороший риэлтор, во-первых, оградит вас от ошибок, которые могут стоить вам миллионы рублей. А во-вторых, сам предложит наиболее подходящие вашим требованиям варианты для покупки, чем сэкономит время и силы. Поэтому, если вы уверены, что профессиональная помощь вам нужна, и вы готовы за нее платить, то ваша задача найти правильного риэлтора и правильно выстроить с ним сотрудничество.

Замечу, что услуги риэлтора наиболее актуальны тем, кто собирается приобретать недвижимость на вторичном рынке. Объектов на продажу много, ситуации часто встречаются не типовые. Покупателям новостроек в этом плане проще и на риэлторе они экономят гораздо чаще. Особенно если квартиру в новостройке покупают с использованием ипотеки, и банк все равно вынужден проверять документы, предоставляемые продавцом.

Как искать? Начните с рекомендаций знакомых, которые сами не так давно покупали квартиру и пользовались услугами конкретного риэлтора. Расспросите знакомых что не понравилось в работе с ним. Если таких знакомых не нашлось, ищите кандидатов в вашего правильного риэлтора через интернет. Можно обращаться и в крупные агентства, и к тем, кто работает «на себя». При первом контакте как можно четче опишите задачу, которую предстоит решить: какую квартиру хотите купить, для чего, где и за сколько, в какой срок. Также расспросите риэлтора о районах, в которых вы хотели бы приобрести недвижимость. А дальше слушайте кандидата: насколько он готов взяться за решение вашей задачи, на каких условиях. Важно понять уровень профессионализма кандидата, а также насколько сильно конкретный риэлтор будет стараться помочь вам получить именно то, что вы хотите, и насколько комфортно вам будет вместе работать.

Как правильно выстроить сотрудничество?

Еще до того, как вы начнете работать с риэлтором, оговорите все условия будущей совместной работы. И самое главное – размер комиссионных. Договоренности нужно подробно указать в договоре.

Чем хорош договор. Во-первых, в нем вы оговариваете что именно входит в оказываемую риэлтором услугу, сколько она будет вам стоить и каков порядок оплаты. Во-вторых, договор служит гарантией взаимного соблюдения прав и обязанностей риэлтором и клиентом, а также гарантирует защиту прав потребителю риэлторских услуг, предусмотренную Законом РФ от 7 февраля 1992 г. №2300—1 «О защите прав потребителей». В-третьих, договор позволяет риэлтору выступать представителем клиента перед продавцами недвижимости и другими лицами. Однако, для совершения ряда юридических действий также потребуется оформление нотариальной доверенности.

Какого-то единого вида договора на оказание риэлторских услуг нет. Но есть несколько популярных, предусмотренных Гражданским кодексом РФ: договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Обычно риэлтор выбирает один из этих вариантов договора и работает по нему. В принципе, вам как клиенту все равно какой из этих видов договора заключить. Впрочем, если вашу сделку по покупке недвижимости будет сопровождать юрист, возможно, он будет настаивать на каком-то конкретном варианте исходя из тех или иных нюансов. Тем не менее, действительно важно то, чтобы договор на оказание риэлторских услуг содержал следующие существенные условия:

1) Краткое и емкое описание предмета договора – в чем именно будет состоять работа риэлтора, например: подготовка определенных документов, оказание каких-либо консультаций, юридических сделок с объектом недвижимого имущества), а также описание параметров искомого для покупки объекта недвижимого имущества.

2) Указание на событие или условие, при наступлении которого услуга считается оказанной (например, получение зарегистрированного в надлежащем государственном органе экземпляра договора купли-продажи квартиры).

3) Размер, порядок и сроки оплаты вознаграждения исполнителя риэлторских услуг, санкции за несвоевременную его оплату, порядок и случаи возврата уплаченного вознаграждения.

4) Срок действия договора, возможность его продления.

5) Возможность или невозможность досрочного прекращения договора.

6) Указание на объем прав и обязанностей сторон в целях исполнения договора, в том числе обязанности или права предоставить определенные документы.

7) Права одностороннего расторжения договора.

8) Немаловажно убедиться в наличии полного и правильного наименования риэлторской компании, её адреса и контактных телефонов, банковских реквизитов.

9) Существенным условием договора с исполнителем риэлторских услуг является определение условий и порядка внесения предоплаты за приобретаемый объект недвижимого имущества. Крайне важно уточнить, идет речь о задатке или об авансе (предварительной оплате). Задаток – это денежная сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет причитающихся по договору платежей, и которая призвана предотвратить несоблюдение договора (купли-продажи). Если покупатель передумает приобретать объект, сумма уплаченного задатка остается у продавца. А если продавец передумает продавать, то он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка. Так говорится в статье 381 ГК РФ. А вот аванс (предварительная оплата) такой защитной функции не несет. И в случае срыва сделки купли-продажи до момента передачи недвижимости по вине любой из сторон, продавец возвращает покупателю полученный от него аванс.

Кстати, внесение задатка имеет ряд нюансов, которые также важно знать. Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Задаток вносится только денежными средствами. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Это можно сделать как путем составления отдельного документа, так и включив соответствующие положения непосредственно в текст договора. Если возникли сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).