Tratado de derechos reales

10.3.15 Bienes identificables y no identificables

Son las características de cada uno las que marcan su singularidad.

Los identificables se distinguen (peso, color, tamaño).

Los no identificables son todos semejantes (tierra).

11. Bienes principales, partes integrantes y accesorias
11.1 Principales

Pueden subsistir por sí mismos¹⁷⁹.

Son los que tienen presencia o existencia propia. A decir de Cifuentes¹⁸⁰, son las cosas que existen por sí y para sí.

Denominados por el Código colombiano como inmuebles por adherencia¹⁸¹.

Tiene un uso y destino autónomo o per sé. Son lo que son por su propia esencia.

11.2 Integrantes

Llamados constitutivos.

Díez-Picazo¹⁸² nos dice que las partes integrantes son todos aquellos objetos que teniendo nombre, individualidad física e incluso independencia económica, han pasado a formar junto con otros elementos una unidad real superior y más compleja. Constituyen una misma unidad con la cosa a la cual se encuentran unidas, sometiéndose al mismo régimen jurídico de estas.

La unión de las partes integrantes forma un todo. Son piezas, elementos, componentes. Permiten levantar una edificación (casa) o armar una nueva estructura (motor). Son partes integrantes de un edificio los materiales que han servido para levantarlo¹⁸³.

Entre ellos tenemos, por ejemplo, los siguientes:

– Arena

– Acero

– Fierro

– Piedras

– Ladrillos

– Cemento (este es un conglomerado de otros elementos, como caliza y arcilla)

Los derechos pueden ser partes integrantes. Es el caso de la servidumbre que no puede ser separada del predio al que está vinculada sin que sufra una alteración valorativa¹⁸⁴.

Las partes integrantes no pueden separarse sin que exista:

– Deterioro

– Alteración

– Destrucción

Se circunscriben a los bienes compuestos, en razón de que son susceptibles de descomposición¹⁸⁵. Son los diversos componentes que permitieron la constitución de otro bien o que se unen físicamente a uno existente. Son piezas que ocupan una porción o área del bien principal.

No tienen existencia propia y esencial. Carecen de autonomía.

No podrán ser objeto de derechos reales¹⁸⁶ (hipoteca, prenda mobiliaria), de derechos singulares o autónomos (compraventa, arrendamiento) mientras sean partes integrantes¹⁸⁷. A decir de Valencia Zea: “Ningún derecho real puede constituirse sobre la parte integrante esencial mientras dure la unión material, y, por lo tanto, no puede enajenarse o gravarse la parte integrante sin enajenar o gravar la cosa compuesta”¹⁸⁸.

Para el Código portugués, la parte integrante es toda cosa mueble ligada materialmente al predio con carácter de permanencia (art. 203, inc. 3). En esencia, es parte del inmueble, por tanto se trata de un inmueble en sí.

Las partes integrantes de un bien siguen la condición de este, salvo que la ley o el contrato permita su diferenciación o separación (art. 889).

Las partes integrantes pueden producirse por:

• Inmovilización de una cosa mueble.

• Agregación a una cosa mueble, sea natural o artificial.

Estas reglas son importantes por tener trascendencia jurídica en las cosas materia de venta o hipoteca¹⁸⁹. Así tenemos que “La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto” (art. 1101).

La teoría de las partes integrantes tiene como finalidad evitar la destrucción de los bienes mediante su división o alteración económica¹⁹⁰.

11.2.1 Efectos

Para Gonzales Barrón¹⁹¹, son los siguientes:

11.2.2 Características

Silva Villajuán¹⁹² nos indica las siguientes características:

– Unidad física

Es un bien que forma parte de otro (ladrillos, puertas, ventanas, vigas).

Pueden estar:

• Adheridos a perpetuidad (la mezcla de construcción).

• Con apariencia de perpetuidad (el asiento trasero de un carro).

• Formar parte del todo racional del bien (el control remoto de un televisor que solo funciona con dicho dispositivo será una parte integrante; si funciona mecánicamente o con control, este último será un mero accesorio¹⁹³).

Vásquez Ríos¹⁹⁴ nos indica que la dependencia de las partes integrantes no es absoluta; por ejemplo, hay dependencia de los cajones con la mesa (como bien principal); no hay dependencia entre los materiales de una edificación.

– Conformación de un nuevo bien

Aparte de la unión física se requiere que las partes formen una unidad funcional (en el edificio, las puertas y ventanas)

– Protección de la unidad

• Su separación implicaría: deterioro, destrucción o alteración.

• No pueden ser objeto de derechos singulares en la medida de que no hayan sido separados. Una vez que lo sean (producida la segregación), sí podrían ser materia dispuesta cada uno de ellos. Vg., del edificio demolido pueden transferirse de forma independiente tanto (i) el terreno como aquellas piezas, y (ii) los elementos que eran de la estructura o partes del edifico (puertas, ventanas, vigas, lunas), partes de la demolición.

11.3 Accesorias

Del latín accesio.

Llamadas pertenencias o, como lo denomina el Código colombiano, inmuebles por destinación¹⁹⁵.

Menezes¹⁹⁶ precisa que los romanos conocían que determinadas cosas, sin perder su autonomía, eran colocadas al servicio de otras. En una economía agraria, como la romana, los instrumentum fundi (elementos destinados al trabajo agrícola: herramientas, aparejos de labranza, semillas) tenían especial importancia. El fundo, como cosa servida, era lo principal; lo que permite el cultivo son las partes accesorias; así también, los instrumentum domus, navis o venatoris, aquellos utensilios destinados a la manutención de la casa.

Su existencia y naturaleza están determinadas por otra cosa (principal) de la cual dependen y a la cual están adheridas.¹⁹⁷

Son aquellas destinadas económicamente a servir a otra. Dependen de la cosa principal y surgen de una afectación jurídica. Tienen como finalidad estar al servicio del fin económico u ornamental del bien principal. Es lo que se conoce como la relación de servicio.

Gonzales Barrón¹⁹⁸ nos dice que en esta relación de servicio deben existir tres elementos:

– Permanencia

– Cercanía espacial

– Posibilidad de uso

No tienen existencia propia, dependen de otros bienes, a los que están adheridos de forma inseparable. Necesitan de otros bienes para subsistir¹⁹⁹.

La cosa mueble puede ser parte accesoria de otra a la que está destinada de forma permanente (llaves a las cerraduras).

La tecnología hace cada vez más imprescindibles ciertos elementos a los equipos: las computadoras que hoy todos los carros las poseen, por ejemplo.

11.3.1 Características

– Tienen individualidad y autonomía.

– Pueden ser materia de derechos singulares.

– Su utilización debe ser durable, no pasajera ni transitoria.

– Su afectación puede hacerla el propietario o quien pueda disponer del bien.

– Están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental respecto del principal.

– Pueden separarse del bien sin que pierdan su carácter de accesorio (por ejemplo, un tractor destinado al trabajo en un fundo que puede ser llevado a un taller para hacerle reparaciones²⁰⁰).

– Pueden ser muebles, como normalmente lo son, pero nada impide que un inmueble sea accesorio de otro, tal es el caso de depósitos, estacionamientos, tendales de aquellos predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, son bienes accesorios a los departamentos destinados a las viviendas (art. 128, DS. 008-2000-MTC, Reglamento de la ley 27157, Regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común)²⁰¹.

11.4 Pertenencia

Surge en periodo intermedio por la influencia germánica.

Son cosas muebles que sirven de fin económico a la principal sin constituir parte integrante de la misma; deben contar con la cosa principal dentro de una proximidad espacial (Larenz y Wolf)²⁰². Estas podían ser²⁰³:

– Industriales, maquinarias.

– Urbanas, estatuas, pinturas.

– Agrícolas, palomares, colmenas.

Nuestro Derecho no distingue entre pertenencia y accesorios; lo accesorio incluye a las pertenencias y así prefiere llamarlas Vásquez Ríos²⁰⁴.

Asimismo, en el derecho comparado existe una sinonimia conceptual entre ambos términos²⁰⁵.

Para Díez-Picazo²⁰⁶, las pertenencias son un caso de unión real mucho más laxo que las partes integrantes; las cosas conservan su independencia física y económica, pero forman una misma unidad real en mérito del acto de destinación; así, las pertenencias se destinan al servicio permanente de la cosa principal. Como nos dice el Codice: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosaI” (art. 817).

Cuando una cosa mueble o conjunto de muebles se destina permanentemente a servir a un inmueble, se habla de pertenencias.

Citemos un ejemplo:

El barco es una cosa compuesta. Un conjunto de partes que pueden ser individualizadas o separadas y que en su conjunto forman el bien. Este puede tener las siguientes partes:

• Bien principal: el barco.

• Integrantes: casco, máquina, puente, timón.

• Pertenencias: radio, botes de salvavidas, radar.

• Accesorias: los víveres, combustible, aceite.

Morales Guillén²⁰⁷ cita un práctico ejemplo: “vendió la hacienda con todas sus pertenencias”.

11.5 Partes integrantes y accesorias

Las partes integrantes están supeditadas a una relación de orden estructural; las accesorias se basan en una conexión económica u ornamental²⁰⁸.

Veamos algunas diferencias:

A manera de ejemplo, tenemos:

Las puertas y ventanas son partes integrantes. Accesorios son las persianas, cortinas, luces.

11.6 Accesorio y pertenencia

Como hemos indicado, debemos entenderlas como sinónimos, aunque la doctrina establece una clara diferencia entre ambas.

Para Vieira²⁰⁹, accesoriedad puede ser entendida en sentido más lato que la noción de pertenencia.

Diferencias entre una y otra de forma clara:

Podemos decir que la pertenencia es hecha a la medida (una vaina de espada) y lo accesorio es estándar (los flecos del mango de la espada), siendo lo principal el elemento determinante (la espada).

Dice González Linares²¹⁰ que tradicionalmente a los bienes accesorios se les denominó pertenencias, o bienes unidos por accesión, mientras que el derecho moderno prefiere hablar de partes integrantes y accesorias, las que tienen que ver con el bien principal en el cumplimiento de sus fines económico-sociales.

11.7 Transferencia de propiedad de lo principal, accesorios y pertenencias

Vieira²¹¹ nos dice, respecto de la transferencia, que si pertenecen a un mismo titular, este decidirá si las transfiere como una unidad o de forma separada.

Pero ello nos llevaría a pensar que en esa sola dependencia del titular podría alegarse mala fe en el momento de la transferencia de propiedad, si es que la hacen de forma independiente. Vg., si vendo mi carro, debo incluir los elementos de seguridad (gata, llave de ruedas, triangulo de seguridad). Estas cosas son partes de la visión social unitaria del vehículo²¹².

Si son de diversos titulares, son autónomas, y están sujetas a un régimen diverso.

11.8 Naturaleza jurídica de los ascensores

Son partes integrantes del predio, específicamente de un edificio.

Como tal, no tienen autonomía ni funcionalidad si no están instalados y en funcionamiento. Forman una sola unidad con el inmueble. Los ascensores de los edificios son cosas muebles ligadas materialmente al predio, con carácter de permanencia²¹³.

Menezes²¹⁴ indica que los constructores de edificios acordaban la compra e instalación de elevadores y que, no siendo cancelados en su oportunidad, pactaban una cláusula de reserva de propiedad (la empresa mantenía la titularidad de los ascensores hasta que el precio fuere cancelado). Los ascensores reservados eran montados y el predio vendido. La interrogante que se planteaba era: en caso de que no se realice el pago, ¿pueden los constructores alegar la propiedad?

Este tema tuvo diversos criterios de solución en la jurisprudencia de Portugal:

• Los elevadores son partes integrantes del edificio²¹⁵.

• La reserva de propiedad solo tiene eficacia obligacional²¹⁶.

• Los derechos reales inciden sobre la totalidad de la cosa²¹⁷.

• La cláusula de reserva de propiedad es física y legalmente imposible²¹⁸.

• El elevador no puede ser retirado y, además, como tal no es objeto de inscripción registral, no pudiendo la reserva ser opuesta a terceros²¹⁹.

• La vigencia de la reserva de propiedad, después de la instalación de los ascensores, es válida. Habiendo reserva, los ascensores no pierden su cualidad de muebles²²⁰ dado que por la instalación no se transforman en partes integrantes²²¹: Eso solo sucede cuando el propietario del edificio y el propietario del ascensor son la misma persona.

Finalmente, el criterio vigente es que la cláusula de reserva de propiedad, acordada entre las partes en un contrato de venta e instalación de ascensores en predios urbanos, es ineficaz luego de producida la respectiva instalación²²².

11.9 Accesorium sequitur principale

Este brocado surge en el derecho romano²²³: lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Esta regla es seguida por el Código francés (arts. 1018, 1615), alemán (art. 311), italiano (art. 818) y peruano (art. 889), siendo una forma para determinar la propiedad en los casos de accesión. Vg., si compro una casaca, el vendedor no puede pretender quitarle los botones; si adquiero una moto esta debe incluir los espejos retrovisores; lo mismo respecto de los asientos de un carro. El bien deberá ser vendido con su accesorio, cuando este sea necesario para cumplir su función. Pero no es solo lo accesorio sino también las respectivas partes integrantes del bien (art. 889).

Criterio contrario asume el Código portugués: “Los negocios jurídicos que tienen por objeto la cosa principal no incluyen, salvo declaración en contrario, las cosas accesorias”, lo cual, para Menezes²²⁴, se trata de un “aparatoso error histórico” pero que, en definitiva, estando la regla vigente en el Código, habrá que convivir con ella aceptándola como tal.

El quid es que en las partes integrantes y en la accesoriedad jurídica reside la posibilidad de aplicarle el destino de la cosa principal. El bien principal lleva las pautas respecto de sus bienes complementarios. Como bien dice Arias Schreiber: “La vinculación que tienen las partes integrantes y las accesorias con el bien principal determinan la existencia de una unidad valorativamente considerada”²²⁵. Ambas, principal y accesoria, tienen autonomía jurídica, cada una de ellas está sujeta a su propio régimen jurídico.

11.9.1 Efectos

La regla analizada genera los siguientes efectos:

– Lo accesorio sigue la suerte de lo principal (art. 889).

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto (art. 1101).

En las obligaciones de dar, el bien debe entregarse con sus accesorios, salvo que lo contrario resulte de la ley, del título de la obligación o de las circunstancias del caso (art. 1134).

La garantía mobiliaria tendrá la extensión, en cuanto al bien mueble afectado, que las partes convengan. A falta de pacto, la garantía mobiliaria afectará el bien mueble, sus partes integrantes y accesorios existentes al tiempo de la ejecución y, eventualmente, el precio de la enajenación, el nuevo bien mueble que resulte de la transformación del bien mueble afectado en garantía mobiliaria, la indemnización del seguro que se hubiese contratado y la justipreciada en el caso de la expropiación (art. 6 de la Ley 28677, Ley de garantía mobiliaria).

12. Frutos

Castañeda²²⁶ considera que los frutos y productos son accesorios.

12.1 Etimología

Del latín fructus, proviene de fruor (gozar, disfrutar), raíz: frumo, equivalente a vescos (satisfacer la necesidad de alimento)²²⁷.

12.2 Denominación

Llamados provechos.

12.3 Concepto

Es un concepto jurídico más que social o económico²²⁸.

El fruto es una realidad que una cosa genera periódicamente²²⁹ sin perjudicar su substancia, produciéndose a intervalos sin disminuir la cosa²³⁰. Son los provechos renovables que genera un bien sin que se altere ni disminuya su sustancia (art. 890).

El corte de árboles, afectando su sustancia, no da, en principio, lugar a frutos (corte para leña); mas si se trata de cortes periódicos de árboles plantados justamente para la producción de madera (por ejemplo: corteza de corcho), sí se trataría de frutos²³¹.

La teoría de los frutos es consecuencia de una evolución. Ab initio se vinculó con la tierra (iure soli percipitur), luego con los animales e incluso con los humanos (esclavas). Sostiene Vieira²³² que frutos en el derecho romano fueron los productos agrícolas de un predio rústico, luego agrupó el aprovechamiento de animales (pelo, lana, leche, crías) y, finalmente, se incorporaron como frutos las acciones humanas²³³.

Tienen un régimen jurídico especial. Una vez separados, los frutos son cosas muebles distintas al bien que las generó, al cual estaban ligadas, mas no por eso se tornan en accesorias²³⁴; criterio distinto tiene González Linares²³⁵, quien manifiesta que los frutos son considerados accesorios en tanto no sean percibidos (las naranjas del naranjo, las paltas del palto, la miel del panal); percibidos que fueran dejan de ser accesorios y adquieren individualidad propia.

El fruto es consecuencia de una generación, un derivado. Así tenemos:

Los frutos son susceptibles de reproducción. Es aquello que la cosa produce y puede volver a producir en las mismas circunstancias. Aunque ninguna cosa dura indefinidamente, todas las cosas perecen hoy o más tarde, por lo que la susceptibilidad de reproducción no puede ser considerada infinita²³⁶. Ninguna cosa produce frutos para siempre. La cosa fructífera es perecedera, pasajera. Puede ser longeva (la higuera: higo, el cactus: tuna) o efímera (tomate), caso este último que se identifica con las plantas que solo viven para dar fruto y semillas una vez en su vida; luego, mueren.