Schuldrecht Besonderer Teil II

bb) Wucherähnlicher Mietvertrag (§ 138 Abs. 1)

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Weil das subjektive Merkmal des „Ausbeutens“ in § 138 Abs. 2 sowohl Vorsatz in Bezug auf das Missverhältnis als auch in Bezug auf die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen Teils erfordert, lässt es sich in der Praxis selten nachweisen. Deswegen arbeitet man zusätzlich mit der Fallgruppe des „wucherähnlichen Geschäfts“, die systematisch § 138 Abs. 1 zugeordnet wird. Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.[37] Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest grob fahrlässig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Der entscheidende Punkt besteht beim wucherähnlichen Geschäft also zunächst darin, dass eine grobe Fahrlässigkeit des Begünstigten in subjektiver Hinsicht genügt.

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Liegt ein „auffälliges Missverhältnis“ i.S.d. § 138 Abs. 2 vor, begründet dies eine – widerlegbare – Vermutung für die erforderliche verwerfliche Gesinnung, also für eine bewusste oder zumindest grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands.[38]

Die Vermutung für ein verwerfliches Vorgehen des Begünstigten kann durch die Umstände des Einzelfalls widerlegt werden.

Wenn der Vermieter über die tatsächliche Vergleichsmiete irrte und überhöhte Werte angenommen hatte, die ein Missverhältnis ausschließen, scheitert die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht an § 138 Abs. 1.[39]

Hinweis

Die Tatbestände des Mietwuchers nach § 138 Abs. 1 und 2 werden ergänzt durch den – insoweit subsidiär anzuwendenden[40] – § 134 i.V.m. § 5 WiStG (Verbot der Mietpreisüberhöhung). Danach ist es verboten, vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessene Entgelte zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Nach § 5 Abs. 2 WiStG liegt ein unangemessen hohes Entgelt grundsätzlich vor, wenn es „infolge Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ vereinbart wird und die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Räume um mehr als 20 % übersteigt. Zwischen dem Wohnungsmangel und der Vereinbarung der überhöhten Miete muss ein Kausalzusammenhang in der Weise bestehen, dass sich der Mieter auf die überhöhte Miete nur deshalb eingelassen hat, weil er trotz eigenen Bemühens keine vergleichbare Wohnung zu angemessenen Konditionen finden konnte und deshalb auf die gemietete Wohnung angewiesen war.[41]

Liegt ein Verstoß gegen § 5 WiStG vor, ist – wie beim Mietwucher – nur die Vereinbarung der Miete hinsichtlich des überhöhten Betrages nichtig. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag mit wirksam. Umstritten ist, ob die zu zahlende Miete nur auf das gerade noch zulässige Maß (also Vergleichsmiete + 20 %)[42] oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete (also ohne 20 %-Zuschlag) herabgesetzt wird.[43]

cc) Nichtigkeit wegen Anfechtung (§ 142 Abs. 1)

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Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft wirksam angefochten, ist es nach § 142 Abs. 1 als von Anfang an nichtig anzusehen. Aufgrund der systematischen Stellung der Anfechtungsregeln[44] im Allgemeinen Teil des BGB scheint die Anwendung der §§ 119 ff. keinerlei Probleme zu bereiten: Wer bei Abschluss eines Mietvertrages einem Irrtum nach § 119 unterlag, arglistig getäuscht oder bedroht wurde (§ 123), kann den Mietvertrag nach diesem allgemeinen System innerhalb der vorgesehenen Ausschlussfristen jederzeit anfechten und damit rückwirkend vernichten. Auf der anderen Seite können bei uneingeschränkter Zulassung dieser allgemeinen Regeln Wertungswidersprüche zu besonderen mietvertraglichen Vorschriften und Schutzgedanken entstehen, die entweder hingenommen oder durch eine Beschränkung der Anfechtungsregeln aufgelöst werden müssen. Die Probleme stellen sich einmal bei Überschneidungen der Anfechtungsregeln mit der mietvertraglichen Mängelhaftung nach §§ 536 ff. Zum anderen ist unsicher, ob die in § 142 Abs. 1 angeordnete Rückwirkung der Anfechtung mit Blick auf die ansonsten nur in die Zukunft gerichtete Lösungsmöglichkeit durch (fristlose) Kündigung Bestand haben kann.

(1) Verdrängung der Anfechtung durch Gewährleistungsregeln?

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Wie im Kauf- und Werkvertragsrecht[45] stellt sich auch im Mietrecht die Frage, ob die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln in den §§ 536 ff. die Anfechtungsrechte beschränken. Betroffen sind die Anfechtungsrechte aus § 119 Abs. 2 (Irrtum über Sachmangel) sowie aus § 123 (arglistige Täuschung über Mangelhaftigkeit des Mietobjekts). Der Wertungswiderspruch zeigt sich deutlich an zwei „Kollisionspunkten“, die bei einem Irrtum eines Vertragspartners über eine mangelbegründende Beschaffenheit der Mietsache auftreten:

Der Vermieter haftet für einen Sachmangel nach Überlassung des Mietobjekts[46] aus § 536a Abs. 1 auf Schadensersatz. Lag der Mangel bei Vertragsschluss vor, ordnet § 536a Abs. 1 Var. 1 eine vom Vertretenmüssen unabhängige Haftung des Vermieters an. Hatte der Vermieter selbst von dem Sachmangel keine Kenntnis, könnte er sich seiner Mängelbeseitigungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 und einer Schadensersatzhaftung durch Anfechtung nach § 119 Abs. 2 entziehen. Der dafür zu zahlende „Preis“ einer Schadensersatzhaftung aus § 122 kann deutlich günstiger sein. Der Mieter bleibt auf einem Teil seines Schadens sitzen.

Beispiel

V vermietet dem M Gewerberäumlichkeiten zur Einrichtung und Betrieb einer Zahnarztpraxis zu einem Mietzins, der nur 75 % des ortsüblichen Mietzinses für vergleichbare Praxisräume beträgt. Nachdem M die Räume in Besitz genommen und mit den erforderlichen Arbeiten zur Einrichtung der Räume beginnt, stellt sich heraus, dass das Objekt mit Asbestmaterialien verseucht ist und daher nicht als Praxis benutzt werden kann. Beiden Parteien war dieser Tatbestand bei Vertragsschluss unbekannt. M mietet nun ein anderes, vergleichbares Objekt an, für das er den ortsüblichen Mietzins zahlen und das er erneut einrichten muss.

Nach § 536a Abs. 1 Var. 1 könnte M von V Ersatz der Mietdifferenz[47] von 25 %, der erneut auszuführenden Einrichtungsarbeiten sowie Ersatz des durch die verzögerte Praxiseröffnung entgangenen Gewinns verlangen. Erlaubt man dem V eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2, stünde dem M nur ein Ersatzanspruch aus § 122 Abs. 1 in Bezug auf solche Schäden zu, die M durch sein Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages erlitten hat. Nach der Differenzhypothese ist zu fragen, wie M ohne dieses Vertrauen, also ohne Vertragsschluss mit V im Vergleich zur jetzigen Lage stünde (sog. „negatives Interesse“). Folglich sind nur die nutzlos geworden Einrichtungsarbeiten im verseuchten Objekt[48] und der Schaden aus dem verzögerten Start ersatzfähig, da M ohne Abschluss des Vertrages mit V sofort sein jetziges Objekt angemietet hätte. Die nun zu zahlende Mietdifferenz von 25 % ist jedoch ein Nachteil, der dem M nur bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung des V erspart geblieben wäre (sog. „positives Interesse“). V könnte seine Haftung also um diese (erhebliche!) Position verkürzen, wenn er den Vertrag nach § 119 Abs. 2 anficht.

Irrt umgekehrt der Mieter über einen Sachmangel, droht bei Anfechtung des Mieters nach § 119 Abs. 2 ein Wertungswiderspruch zum Lösungsrecht durch fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1. Danach kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos – aber nur für die Zukunft! – beenden, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird. Das ist bei Bestehen eines Sachmangels i.S.d. § 536 Abs. 1 der Fall. Allerdings muss dem Kündigungsrecht in diesem Fall nach § 543 Abs. 3 S. 1 eine fruchtlose Fristsetzung zur Abhilfe vorausgehen. Außerdem kann das Kündigungsrecht wegen eines Mangels nach § 543 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 536d vertraglich ausgeschlossen werden, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Schließlich ist das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 536b S. 2 ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Alle genannten Einschränkungen sind dem Anfechtungsrecht nach § 119 Abs. 2 unbekannt.

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Da die Gewährleistungsrechte wegen Sachmängeln nach §§ 536 ff. die Überlassung der Sache an den Mieter voraussetzen, entstehen die Wertungsprobleme erst ab diesem Zeitpunkt. Deswegen verdient die Auffassung den Vorzug, die das Anfechtungsrecht für beide Parteien aus § 119 Abs. 2 (erst) nach Überlassung des Mietobjekts ausschließt.[49]

Wie im Kauf- und Werkvertragsrecht berühren die §§ 536 ff. das Anfechtungsrecht aus § 123 nicht.[50] Der arglistig über einen Mangel täuschende Vermieter verdient keinen Schutz. Dies kommt in den §§ 536b S. 2, 536d zum Ausdruck, da die Gewährleistungsrechte des Mieters bei Arglist des Vermieters nicht wirksam beschränkt werden können.

(2) Ausschluss der „ex tunc“ – Wirkung nach Überlassung der Mietsache?

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Umstritten ist außerdem, ob die Anfechtung des Mieters nach Überlassung des Mietobjekts abweichend von § 142 Abs. 1 nur ab Zugang der Anfechtungserklärung, also „ex nunc“ wirkt.

Diejenigen, die eine Rückwirkung der Anfechtung ausschließen wollen, berufen sich darauf, dass ein bereits vollzogenes Mietverhältnis nur unter großen Schwierigkeiten rückabgewickelt werden könne.[51]

Hinweis

Diese Problematik stellt sich bei der Anfechtung von in Vollzug gesetzten Arbeits- oder Gesellschaftsverträgen, wo eine „ex tunc“ – Wirkung der Anfechtung einhellig abgelehnt wird.

Die wohl herrschende Meinung belässt es bei der Rückwirkung der Anfechtung nach § 142 Abs. 1, da sonst Wertungswidersprüche zur Situation bei anderen Nichtigkeitsgründen (z.B. §§ 105, 134, 138) entstünden, wo nach Überlassung des Mietobjekts ebenfalls eine Rückabwicklung durchzuführen sei.[52] Außerdem stellen die §§ 985 ff. und §§ 812 ff. Vorschriften zur Verfügung, deren Anwendung – anders als bei den typischerweise komplexen und vielschichtigen Arbeits- und Gesellschaftsverhältnissen – auf den Mietvertrag keine besonderen Schwierigkeiten aufwirft. Dem BGB lässt sich nicht entnehmen, dass Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge generell nicht nach diesen Regeln rückabgewickelt werden können. Ohne die Rückwirkung wären die vertraglichen Regelungen für die Vergangenheit beständig. Es ist aber gerade das Anliegen der Anfechtungsregeln, ungewollten Rechtsgeschäften die Wirkung zu nehmen.

1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge › A. Der Mietvertrag › II. Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

II. Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

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Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

I.Anspruchsentstehung

1.Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang

2.Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

a)Erwerb der Vermieterstellung nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)

b)Vertragsübernahme auf Vermieter- oder Mieterseite

c)Eintritt von Todes wegen

3.Eintritt einer aufschiebenden Bedingung/Befristung

4.Bei Anspruch gem. § 535 Abs. 1 S. 2: Mangel

5.(Keine) Anfängliche Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1

6.Sonstige rechtshindernde Einwendungen

Wirksame Begrenzung der InstandhaltungspflichtRn. 62 ff.

II.Rechtsvernichtende Einwendung

1.Erfüllung und Erfüllungssurrogate (z.B. §§ 362, 364, 397)

2.Nachträgliche Leistungsbefreiung nach § 275 Abs. 1–3

3.Eintritt einer auflösenden Bedingung/Befristung

Wirksamkeit der BefristungRn. 76 ff.

Verlängerung nach § 545Rn. 86 ff.

4.Kündigung, Rücktritt, Widerruf

III.Durchsetzbarkeit

1.Fälligkeit

2.Einreden

„Versorgungssperre“Rn. 103 ff.

1. Anspruchsentstehung

a) Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang
aa) Wirksamer Mietvertrag

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Notwendige Voraussetzung für die Entstehung der mietvertraglichen Primäransprüche ist der Abschluss eines wirksamen Mietvertrages. Die Primärleistungspflichten der Vertragspartner richten sich nach deren vertraglichen Vereinbarungen. Ein Mietvertrag ist dann geschlossen, wenn die konkret vereinbarten Hauptleistungspflichten dem Typus des § 535 entsprechen.

Die Begründung des von Ihnen im Fall konkret geprüften mietvertraglichen Primäranspruchs setzt also voraus, dass zwischen – rechtsfähigen[53] – Personen durch Angebot und Annahme ein Vertrag geschlossen wurde, der den einen Vertragspartner (= Vermieter) zu Leistungen gem. § 535 Abs. 1 und den anderen Teil (= Mieter) gem. § 535 Abs. 2 zur Zahlung einer Miete verpflichtet. Dieser muss außerdem wirksam sein.

bb) Anspruchsumfang

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Den Vermieter treffen gem. § 535 Abs. 1 zwei Hauptleistungspflichten, der konkrete Ausgestaltung der Vereinbarung zu entnehmen bzw. durch Auslegung gem. § 133, 157 zu ermitteln ist[54]:

(1) Gebrauchsgewährung, § 535 Abs. 1 S. 1

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Der Vermieter muss dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der vermieteten Sache gewähren (§ 535 Abs. 1 S. 1). Die „Gebrauchsgewährung“ ist nicht dasselbe wie „Besitzverschaffung“.[55] Art und Umfang der Gebrauchsüberlassung richten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzungszweck. Nur wenn der vertragsgemäße Gebrauch auch den Besitz der Mietsache erfordert, gehört zur Gebrauchsgewährung die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes.[56] Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter zu dulden, insbesondere eigene Besitzstörungen zu unterlassen und fremde Besitzstörungen zu unterbinden.[57] Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung umfasst also aktives Tun und Unterlassen.

Beispiel

V vermietet dem M eine Wohnung. Gem. § 535 Abs. 1 S. 1 ist V verpflichtet, dem M den unmittelbaren Besitz an den Wohnräumen zu verschaffen und ihm diesen Besitz während der Mietzeit zu belassen. V darf die Räume also nicht wieder selbst in Besitz nehmen oder Dritten überlassen. Weiterhin muss der V die Mitbenutzung solcher Gebäudeteile und -flächen durch den Mieter dulden, sofern der Mieter darauf angewiesen ist (z.B. Treppenhaus) und soweit von der Mitbenutzung keine Gefahren ausgehen (z.B. Ablegen lassen von kleineren Paketsendungen im Hausflur oder Abstellen eines Kinderwagens ohne Behinderungsgefahr).[58]

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Ist die Besitzverschaffung für den vertragsgemäßen Gebrauch hingegen nicht erforderlich, genügt es für die Gebrauchsgewährung, wenn dem Mieter der Zugang zur Mietsache verschafft und während des Mietverhältnisses aufrechterhalten wird.[59]

Beispiel 1

Bei der Überlassung von Software auf einem Server im Rahmen eines „ASP“-Vertrages (siehe oben unter Rn. 9) genügt es, wenn dem Mieter der Zugriff auf die Software mittels eines Online-Zugangs (etwa „Login“-Schnittstelle via Internet) ermöglicht wird.

Beispiel 2

Bei der Vermietung von Werbeflächen auf einer Hauswand, einem Taxi, Straßenbahn, etc. erhält der Mieter allenfalls nur vorübergehend den Besitz, um seine Werbemittel anzubringen. Auch dies kann entfallen, wenn sich der Vermieter selbst zur Einrichtung der Werbematerialien verpflichtet hat.

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Soweit der Vermieter zur Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet ist, kann dies auch die Duldung der Nutzung der Sache durch bestimmte andere Personen umfassen. Bei Mietverhältnissen über Räume gehört je nach Nutzungszweck auch die Nutzung der Sache durch Besucher zum vertragsgemäßen Gebrauch.[60]

Beispiele

Werden Räume zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet, gehört die Nutzung der Praxisräume durch Patienten zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gleiches gilt bei der Wohnraummiete für den Besuch von Gästen des Mieters.

Nimmt der Mieter einer Wohnung andere Personen hingegen dauerhaft in seine Wohnung auf, bezieht sich die primäre Duldungspflicht im Hinblick auf Art. 6 GG auch auf Ehegatten und Familienangehörige oder den Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i.S.d. LPartG.[61] Alle anderen Personen können nur mit gesonderter Zustimmung des Vermieters gem. §§ 540, 553 aufgenommen werden, so zum Beispiel der Lebensgefährte der Mieterin.[62]

(2) Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands, § 535 Abs. 1 S. 2

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Den Vermieter trifft außerdem die Pflicht, einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache bei Überlassung und während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten.

Dies erfasst alle dazu erforderlichen Leistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist.

Beispiel

Versorgung von Wohnräumen mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll; Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Vornahme erforderlicher Reparaturen oder Abwehr schädlicher Einflüsse wie Lärm- oder Geruchsimmissionen.

Ferner muss der Vermieter von Wohnraum den Fernsehempfang – auch privater Sender – durch entsprechende Anschlussvoraussetzungen ermöglichen.[63]

Die Pflicht zur Vornahme sog. „Schönheitsreparaturen“ trifft nach der Konzeption des Gesetzes demnach den Vermieter. Diese Pflicht kann aber vertraglich vom Mieter übernommen werden – sie ist dann Leistungspflicht des Mieters.[64]

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Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht[65] ist der mangelfreie Zustand nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt zu gewährleisten, sondern kontinuierlich während der gesamten Mietzeit. Wegen dieses Dauerschuldcharakters gibt es im Mietrecht auch keine Ablösung des Primäranspruchs durch einen besonderen Nacherfüllungsanspruch.

b) Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

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Gläubiger und Schuldner des Primäranspruches müssen nicht dauerhaft die Personen sein, die den Mietvertrag geschlossen haben. Vielmehr kann es sich auch um Dritte handeln, die am Vertragsschluss nicht beteiligt waren und erst nachträglich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingerückt sind.

Der vom Personenwechsel betroffene Anspruch erlischt und entsteht zwischen den neuen Partnern.

JURIQ-Klausurtipp

Prüfen Sie den Anspruch für oder gegen eine solche neu eingetretene Person, muss die Frage des wirksamen Eintritts bei der Anspruchsentstehung als weitere Anspruchsvoraussetzung erörtert werden. Ist der Eintritt unwirksam, kann der Anspruch für oder gegen diese neue Person nicht entstanden sein.

aa) Eintritt in die Vermieterpflichten nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)

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Nach § 566 Abs. 1 tritt der Erwerber eines Grundstücks, auf dem sich vermietete Wohnräume (als wesentliche Bestandteile des Grundstücks, §§ 93, 94!) befinden, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter veräußert wird. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925).[66]